Tynnslitte vannrør i enebolig fra 1989: ikke medhold (FinKN 2025-431)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1989. Den ble solgt for 3,2 millioner kroner, og kjøper overtok i juni 2024. Salgsoppgaven fortalte at nesten alle overflater var oppusset de siste årene, med unntak av bad og vaskerom.

Tilstandsrapporten ga vannledningene mørk TG 2 (tilstandsgrad 2, avvik som kan kreve tiltak). Rørene var av kobber, og mer enn halvparten av forventet brukstid var passert. Rapporten sa at det ikke var behov for tiltak nå siden anlegget fungerte, men at skader kunne oppstå plutselig på et eldre anlegg. Den la til at det ville være naturlig å skifte rørene ved en oppgradering av våtrom. Avløpsrørene fikk også mørk TG 2, blant annet fordi det ikke var påvist god lufting eller stakemulighet. I egenerklæringen (selgers skjema om boligen) svarte selger nei på om han kjente til feil eller arbeid på vann og avløp.

Etter overtakelsen skiftet kjøper varmtvannsbereder. Da mente håndverkeren at varmtvannsrøret var veldig tynnslitt. Han antok at bereder på for høy temperatur kunne være en del av forklaringen, og han mente hele røranlegget burde skiftes.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 65 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og forsinkelsesrenter. Et pristilbud på nytt røranlegg lå på 86 355 kroner.

Kjøper mente at rapporten sa at det ikke var behov for umiddelbare tiltak, mens behovet i virkeligheten var der. Kjøper mente også at risikoopplysningene i rapporten var et ugyldig forbehold etter § 3-9 andre ledd (loven krever at slike forbehold er tydelige), og at selger eller takstmannen hadde gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgers ansvar overfor kjøper), avviste kravet. Det viste til risikoopplysningene i salgsdokumentene, og særlig til at røranlegget var vurdert til mørk TG 2 med en klar advarsel om plutselige skader.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga først selskapet medhold, og nemnda kom til samme resultat. To forhold var sentrale.

Det første var at nemnda ikke fant tegn til at selgersiden hadde holdt noe tilbake. Kjøper hadde ikke vist at selger eller takstmannen visste om at rørene var slitt.

Det andre var at risikoopplysningene var tydelige nok etter § 3-9 andre ledd. Nemnda understreket at det er det samlede risikobildet som avgjør hva kjøper kan forvente etter § 3-2 første ledd. Både vannledninger og avløpsrør hadde mørk TG 2, og rapporten sa at alderen kunne gi plutselig skade. Etter en helhetsvurdering var det ikke en mangel. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en tilstandsgrad 2 med forklaring om alder har vekt, også når rapporten sier at anlegget fungerer og ikke må utbedres nå. Formuleringen om at skader kan oppstå plutselig, regnes som en reell advarsel.

Den viser også at nemnda ser på hele bildet. Det hjelper lite å peke på én setning i rapporten når andre deler av samme rapport advarer om samme type risiko.

For kjøper er det verdt å merke seg at rapporten her pekte på at rørene naturlig burde skiftes ved en oppgradering. Et krav om prisavslag for slitasje som rapporten har omtalt, har derfor små utsikter.

Kort oppsummert

• Tynnslitte vannrør i en bolig fra 1989, med et krav på 65 000 kroner.
• Tilstandsrapporten hadde gitt mørk TG 2 og advart om plutselige skader på grunn av alder.
• Nemnda ga selskapet medhold, og kjøper nådde ikke frem med kravet.