Muggsopp under parkett etter gammel lekkasje: delvis medhold (FinKN 2023-568)

Hva saken gjaldt

Boligen var en andelsleilighet på loftet i en bygård fra 1870. Leiligheten ble innredet rundt 2001, og den ble solgt for 5,35 millioner kroner. Kontrakten er datert 7. april 2022, og kjøperen overtok 24. mai 2022. Saken kom derfor inn under den nye avhendingslova, som gjelder for salg fra 1. januar 2022.

I salgsdokumentene stod det at leiligheten holdt stort sett fin standard. Tilstandsrapporten ga vinduene TG 1 og opplyste at tettingen rundt takvinduene var gjort rundt 2012 av borettslaget etter en lekkasje. Innvendige overflater fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), med stedvis skade og slitasje på parketten og et kostnadsestimat på 10 000 til 50 000 kroner. I egenerklæringen skrev selgeren at det hadde vært lekkasje ved takvinduene fordi de var feilmontert, at det var utbedret for omtrent ti år siden, og at parketten var skadet under to av vinduene.

Kort tid etter overtakelsen så kjøperen vanndråper fra peisen og fuktskader i stue og soverom. Undersøkelser viste rik vekst av råtemuggsopp og muggsopp. Den mest sannsynlige årsaken var at følgeskadene etter den gamle lekkasjen aldri ble utbedret, og at parketten ikke ble tatt opp så gulvet kunne tørke.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 238 312 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 14 225 kroner til takst, 55 000 kroner til erstatningsbolig og 78 178 kroner til juridisk bistand, pluss forsinkelsesrenter.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Kjøperen kjente til fuktskade i parketten, og selgeren hadde uttrykkelig sagt at parketten var skadet. Da måtte følgeskader også regnes som kjent.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda mente det var en mangel etter avhendingslova §§ 3-1 og 3-2, som sier at boligen skal være slik kjøperen med rimelighet kunne vente ut fra blant annet type, alder og synlig tilstand. Tre ting veide tyngst.

For det første hva som var opplyst. Beskjeden om en utbedret lekkasje og en slitt eller skadet parkett er noe annet enn store fukt- og muggsoppskader under gulvet. De skadene kunne kjøperen ikke forvente.

For det andre tilstandsrapporten. Den er den bygningssakkyndiges vurdering og veier tungt for hva en vanlig kjøper kan forvente.

For det tredje at boligens alder ikke endret dette. Bygården var gammel, men selve leiligheten var innredet i 2001.

Nemnda delte seg om beløpet. Alle var enige om at kjøperen skulle få erstatning for juridisk bistand (§ 4-14), fordi følgeskaden oppstod i selgerens eiertid og lå innenfor det selgeren kunne kontrollere. Erstatning for bolig ble satt til 18 500 kroner, altså én måneds leie, fordi tre måneder ble ansett som mer enn nødvendig. Om prisavslaget mente flertallet at fradraget for at kjøperen får nytt gulv (standardheving) burde være om lag 40 %, og satte avslaget til 135 000 kroner. Mindretallet ville gjort et mindre fradrag og satt det til 180 000 kroner. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde kommet til 100 000 kroner.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at opplysninger om en gammel, utbedret lekkasje ikke gjør at du må regne med all skade den har forårsaket. Det avgjørende er om skadeomfanget var noe du kunne forvente ut fra det du fikk vite.

Den viser også at prisavslaget sjelden tilsvarer hele utbedringsregningen. Når du får nytt gulv, trekkes en andel fra, og et fast beløp trekkes etter § 3-1 fjerde ledd. Erstatningsbolig dekkes bare for den tiden som er nødvendig.

Kort oppsummert

• Muggsopp og råte under parketten var følgeskader etter en lekkasje som var opplyst som utbedret.
• Nemnda mente skadeomfanget lå utenfor det kjøperen kunne forvente, og fant en mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 135 000 kroner i prisavslag etter flertallet, i tillegg til 78 178 og 18 500 kroner i erstatning. Avgjørelsen var uenig (dissens) om beløpet.