Manglende fjernvarme i tomannsbolig fra 1988: delvis medhold (FinKN 2025-246)

Hva saken gjaldt

Boligen var en tomannsbolig fra 1988 i et borettslag, solgt for 4,155 millioner kroner ved kontrakt i oktober 2022. Salgsoppgaven ga et blandet bilde av oppvarmingen. Under økonomi sto felleskostnadene oppført med 5 427 kroner i måneden, og lista over hva de inkluderte, nevnte energi og fyring. Under overskriften om borettslaget sto det at borettslaget fikk levert fjernvarme, og at hver andelseier selv sørget for vedlikehold av varmesentralen inne i sin bolig. Under diverse ble kostnader for fjernvarmeforbruk og strøm oppført som utgifter utenom felleskostnadene.

Samtidig var boligen beskrevet med peis og varmekabler som varmekilder. Tilstandsrapporten omtalte varmesentralen for fjernvarme og ga den TG 2 (avvik som ikke krever umiddelbare tiltak), uten å si at den var frakoblet. Selger svarte i egenerklæringen at han ikke kjente til arbeid på installasjoner.

Kjøperen overtok i februar 2023. Da viste det seg at fyring ikke var med i felleskostnadene, og at fjernvarmeanlegget i boligen var koblet fra og fjernet. Selger opplyste senere at anlegget hadde vært frakoblet hele hans eiertid.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 332 092 kroner, med forsinkelsesrenter. Kravet bygget på to pristilbud for nytt varmeanlegg med radiatorer, på 162 092 og 194 599 kroner. Kjøperen mente at det var upåregnelig at boligen manglet fjernvarme, at selger holdt tilbake opplysninger, og at opplysningene om felleskostnadene var uriktige.

Selgerens forsikringsselskap avviste kravet. Det mente at kjøperen visste at boligen ikke ble varmet med fjernvarme, og at salgsoppgaven opplyste at fjernvarmeforbruket kom i tillegg til felleskostnadene. Selskapet mente også at kravet uansett var for høyt.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda delte saken i to og var enstemmig.

For felleskostnadene fant den ingen mangel. Salgsoppgaven sa først at energi og fyring var inkludert, men rettet dette på en annen plass, ved å oppgi fjernvarme og strøm som kostnader utenom felleskostnadene. Ingen av opplysningene sto mer fremtredende enn den andre, og det samlede bildet var derfor tilstrekkelig til å rette opp feilen.

For fjernvarmen fant nemnda en mangel etter § 3-2 (boligen er i dårligere stand enn kjøperen med rimelighet kunne vente). Salgsdokumentene sa at borettslaget fikk fjernvarme, at andelseierne vedlikeholdt varmesentralene, og at takstmannen vurderte en varmesentral uten å si at den var koblet fra. Det gjorde det upåregnelig at boligen ikke var tilkoblet. Beskrivelsen av boligen med peis og varmekabler, uten radiatorer, pekte den andre veien. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) var i tvil, men kom til at helheten ga kjøperen rett.

Når det gjaldt beløpet, la nemnda ikke kjøperens tilbud på nytt anlegg til grunn. Den skjønte i stedet hvor mye verdien av boligen var redusert. Her tok den med at kjøperen ved et senere salg må opplyse at boligen ikke har fjernvarme. Etter fradrag for egenandelen (den delen av tapet kjøperen selv må bære, etter § 3-1 fjerde ledd) satte nemnda prisavslaget til 40 000 kroner, med forsinkelsesrenter.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at motstridende opplysninger i salgsoppgaven kan gi en mangel når det viktigste inntrykket, her at boligen hadde fjernvarme, er feil. Den viser også at prisavslag ikke følger kostnaden ved å utbedre. Beregnes det ut fra verdifallet, kan avslaget bli langt lavere enn prisen på et nytt anlegg.

Saken viser til slutt at en feil om hva felleskostnadene dekker, ikke gir krav når salgsoppgaven selv retter feilen et annet sted.

Kort oppsummert

• Boligen manglet fjernvarme, selv om salgsdokumentene ga inntrykk av at den var tilkoblet.
• Nemnda fant en mangel etter § 3-2, men ingen mangel når det gjaldt hva felleskostnadene dekket.
• Kjøperen krevde 332 092 kroner og fikk delvis medhold, med et prisavslag på 40 000 kroner.