Underdimensjonert egenbygd terrasse: delvis medhold (FinKN 2025-1013)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1974, solgt for 2,95 millioner kroner. Salgsoppgaven fremhevet en stor veranda. I tilstandsrapporten fikk balkonger og terrasser TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), men det eneste avviket som ble nevnt, var at rekkverket var lavere enn dagens krav. I egenerklæringen (selgers eget skjema om boligen) opplyste selger at terrassen var bygget i 2021 av selger selv, uten fagfolk, og at den var utvidet etter godkjenning fra kommunen. Terrassen dekket nesten hele fasaden.

Etter overtakelsen 1.9.24 fikk kjøper en takstmann til å se på terrassen. Han fant at bjelkelaget var underdimensjonert. Bjelkene var valgt for en spennvidde på høyst 2,3 meter, men spennet var 3,8 meter. Det var synlig nedbøyning midt på. Takstmannen mente terrassen måtte rives og bygges på nytt for ikke å være en fare for liv og helse, og at den kunne kollapse ved tung snølast. Et pristilbud på utbedringen var på 186 475 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 186 475 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og forsinkelsesrenter. Kjøper viste til at rapporten bare varslet om lavt rekkverk, så det var uventet at hele terrassen måtte rives.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Det viste til at terrassen var opplyst bygget av ufaglærte, at det ikke var dokumentert noen faktisk sikkerhetsrisiko, og at utbedringen kunne gjøres rimeligere, for eksempel ved å doble bjelkene.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold og mente at kjøper hadde akseptert risikoen ved egeninnsats. Nemnda kom til motsatt resultat og ga kjøper delvis medhold. Tre forhold veide tyngst.

• Opplysningen om egeninnsats var en risikoopplysning, og kjøper måtte regne med feil og mangler. Men kjøper kunne likevel forvente at den grunnleggende bæreevnen var sikret på en forsvarlig måte, også når arbeidet var gjort av ufaglærte.
• Kjøper hadde sannsynliggjort at bæringen var underdimensjonert. Det var påvist nedbøyning, og takstmannen mente terrassen var farlig å bruke uten utbedring. At terrassen ikke tåler bruk uten fare for liv og helse, er et avvik fra det kjøper med rimelighet kunne vente. Nemnda fant dermed en mangel (feil ved boligen som gir kjøper krav) etter avhendingsloven § 3-2.
• Utbedringen. Nemnda så ingen holdepunkter for at en lokal utbedring var forsvarlig, og la 186 475 kroner til grunn.

Kravet ble likevel bare delvis tatt til følge. Nemnda gjorde et fradrag for standardheving, altså at kjøper får en bedre terrasse enn den som ble kjøpt, siden den nye bygges av fagfolk med dokumentasjon og reklamasjonsrett. Det var derimot ikke grunnlag for stort fradrag for lengre levetid, ettersom terrassen var fra 2021. Prisavslaget ble satt til 100 000 kroner, med forsinkelsesrenter og etter fradrag for kjøpers egenandel. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at opplysninger om egeninnsats ikke betyr at du overtar all risiko. Grunnleggende egenskaper som at en terrasse bærer, kan du forvente selv når den er bygget uten fagfolk. Her ble en alvorlig sikkerhetsrisiko avgjørende.

Saken viser også at prisavslaget kan bli mindre enn utbedringstilbudet. Når en gammel eller egenbygget del erstattes av noe nytt og bedre, trekkes det for at du får en høyere standard. Det er også slik at kjøper må dokumentere at konstruksjonen faktisk er underdimensjonert.

Kort oppsummert

• Terrassen i en enebolig fra 1974 var bygget av selger selv og var underdimensjonert. Utbedring var priset til 186 475 kroner.
• Nemnda mente kjøper kunne forvente at terrassen bar forsvarlig, selv om det var opplyst om egeninnsats.
• Kjøper fikk delvis medhold: prisavslag på 100 000 kroner etter fradrag for standardheving og egenandel.