Taklekkasje i eldre enebolig med egeninnsats: ikke medhold (FinKN 2025-958)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig oppført i 1965 og solgt for 2,2 millioner kroner. Salgsoppgaven beskrev den som velholdt, men tilstandsrapporten sa at boligen hadde et generelt behov for vedlikehold, oppgradering og utbedring. Den var 58 år gammel, og rapporten sa at man måtte regne med ekstra kostnader sammenlignet med en ny bolig. Selger hadde eid og bodd i huset siden det ble bygd.

Salgsoppgaven og tilstandsrapporten opplyste begge at selger selv hadde lagt nytt tak og undertak i 2003. Taktekking, nedløp og beslag, takkonstruksjon, vinduer og yttervegg fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Rapporten pekte blant annet på at mer enn halvparten av forventet brukstid var passert, på flass på takplatene, på råte på vindski, på feil ved beslag og på misfarging og spor av mus på loftet. Rapporten anbefalte flere undersøkelser.

Dagen etter overtakelsen fant kjøperen en mørk flekk på veggen i et soverom. Kjøperen reklamerte (ga skriftlig beskjed om mangelen) kort tid etter. En skaderapport konkluderte med en ufagmessig løsning i overgangen mellom den opprinnelige delen og tilbygget, der vann rant inn i konstruksjonen. Rapporten mente at lekkasjen trolig hadde pågått siden 2003.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 108 800 kroner, erstatning for egenandelen og forsinkelsesrenter. Kjøperen mente at selger ikke hadde gitt riktige svar i egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen), og at kjøperen kunne gå ut fra at kritiske deler av taket var utført etter faglige standarder.

Selgers forsikringsselskap avviste kravet. Selskapet pekte på at boligen var gammel, at det var gitt mange negative opplysninger om de aktuelle bygningsdelene, og at selger ikke kjente til skaden. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til samme resultat.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg i det vesentlige til sekretariatet. To ting avgjorde.

For det første svarte selger nei på spørsmål om ufaglærte hadde utført arbeid som normalt bør gjøres av faglærte, og han opplyste ikke om egeninnsats ved taket der. Det var uheldig. Men opplysninger som mangler eller er uriktige i egenerklæringen, får ikke avgjørende vekt når det som er rettet opp andre steder, gir kjøperen et riktig bilde. Egeninnsatsen ved taket stod både i salgsoppgaven og i tilstandsrapporten.

For det andre var risikoen for skjulte feil ved taket kommunisert på flere måter. Nemnda viste til den lave tilstandsgraden, til alderen og til at flere deler av taket var nær slutten av forventet levetid. Når det i tillegg er opplyst om egeninnsats, godtar kjøperen ifølge fast nemndspraksis en større risiko for feil og ufagmessige løsninger. Nemnda sa også at en opplysning om utskifting av taket i 2003 i utgangspunktet kan øke forventningene til levetiden, men at de øvrige opplysningene her veide tyngre. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et tak utført ved egeninnsats gir kjøperen mindre å bygge på, særlig når rapporten samtidig gir dårlige tilstandsgrader og peker på slitasje. Selgers feil i egenerklæringen er ikke nok alene. Nemnda ser på hele salgsmaterialet samlet.

Det betyr at det lønner seg å lese tilstandsrapporten og salgsoppgaven grundig. Det som står der om egeninnsats og om bygningsdelenes alder, kan telle mot deg senere.

Kort oppsummert

• En taklekkasje fra et tak lagt ved egeninnsats i 2003 ga fuktskader i vegg og himling i en enebolig fra 1965.
• Egeninnsatsen og de dårlige tilstandsgradene var opplyst i salgsoppgaven og tilstandsrapporten.
• Foretaket fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet på 108 800 kroner.