Røykende peis og løs himling i dødsbo fra 1974: delvis medhold (FinKN 2025-990)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Vestfold, oppført i 1974 og solgt for 3 500 000 kroner. Kontrakten er datert 1. oktober 2024. Salgsprospektet sa at boligen hadde moderniseringsbehov, og at den ble varmet opp blant annet med vedfyring i peis. Peisen var avbildet med flammer. Selger hadde ikke bodd i huset, fordi det ble solgt som dødsbo (bo etter en avdød person). I egenerklæringen svarte selger nei på spørsmål om kjennskap til feil ved ildsted eller pipe.

Tilstandsrapporten ga pipe og ildsted TG 1 (best mulig tilstand, ingen vesentlige avvik). Takkonstruksjon og overflater fikk TG 2 (vesentlige avvik). Rapporten nevnte «tydelig nedbøying» i himlingsplater ved terrassedøren.

Etter overtakelsen fant kjøperen tre forhold. Røyk sivet ut i stuen første gang peisen ble brukt. Himlingsplater var løse og hadde sprekker i skjøtene. På soverommet manglet det gulvbelegg i et felt der det tidligere hadde stått et innebygd skap.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 188 000 kroner, pluss forsinkelsesrenter. Beløpet var satt sammen av 115 000 kroner for himling, 52 210 kroner for peis og pipe og 21 000 kroner for gulv.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste at det forelå mangel. Det viste til boligens alder og til at det var opplyst om moderniseringsbehov. Det pekte også på at himlingen var omtalt i rapporten, og at kjøperen ikke hadde vært på visning og dermed hadde godtatt risikoen.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda delte boligen i tre.

Peisen. Her var det mangel (avvik fra det kjøper med rimelighet kan forvente, jf. § 3-2). Peisen hadde TG 1, og prospektet viste den med flammer. Begge deler tilsa at den fungerte som vanlig. Spjeldet og pipevifta var ødelagt, og det gikk ikke an å skaffe deler.

Himlingen. Her var det ingen mangel. Tilstandsrapporten hadde allerede pekt på nedbøying i samme område og gitt TG 2. Kjøper kan ikke påberope seg noe som er omtalt i salgsdokumentene (§ 3-10). Nemnda la til at en kjøper kan overta risikoen for hvor stort et kjent problem er. Moderniseringsbehov, dødsbo og TG 2 på overflatene pekte samme vei.

Gulvet. Flertallet mente det ikke var upåregnelig med manglende belegg der det hadde stått et skap, siden overflatene var eldre og slitte og boligen skulle moderniseres. Mindretallet mente motsatt: ingen hadde nevnt det, og en seng stod over feltet på visning.

Prisavslaget for peisen ble satt til 45 000 kroner, litt under utbedringskostnaden. Kjøperen ble ellers stilt bedre enn avtalt hvis alt ble dekket. Etter at kjøperens egenandel var trukket fra, ble beløpet 35 000 kroner, med forsinkelsesrenter.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et ekstra tydelig signal i salgsmaterialet, som TG 1 og et bilde av peis med flammer, kan gi sterk grunn til å forvente at noe virker. Motsatt hjelper det lite å reklamere på forhold som allerede er nevnt i rapporten, selv om omfanget viser seg større enn du trodde.

Dødsbo og moderniseringsbehov trekker i samme retning som en høy tilstandsgrad: forventningene til eldre bygningsdeler blir lavere. At boligen ikke er bebodd av selger, fjerner ikke ansvaret, men egenerklæringen har mindre å si når selger ikke kjenner huset.

Også et delvis medhold gir ofte mindre enn kravet. Her fikk kjøperen 35 000 kroner av 188 000 kroner.

Kort oppsummert

• Boligen var et dødsbo fra 1974 med moderniseringsbehov, og kjøperen krevde 188 000 kroner for peis, himling og gulv.
• Bare peisen var en mangel. Himlingen var omtalt i rapporten, og gulvet ble sett på som påregnelig.
• Kjøperen fikk delvis medhold og 35 000 kroner etter egenandel. Nemnda var delt.