Manglende gulvmembran i bad fra 2015: delvis medhold (FinKN 2025-526)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet på Østlandet, oppført i 2015 og solgt for 4,45 millioner kroner ved kontrakt av 14.2.24. Badet var fra byggeåret. I tilstandsrapporten fikk flere deler av badet TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), blant annet membran, tettesjikt og sluk. Takstmannen skrev at utførelsen rundt slukmansjetten var uoversiktlig, og at det ikke kunne bekreftes at løsningen var sikker mot lekkasjer. Fall mot sluk ble vurdert som ikke tilfredsstillende. Hulltaking fra tilstøtende rom ga ingen forhøyede fuktverdier.

I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om boligen) opplyste selger om en tidligere lekkasje fra vannmåleren. Etter overtakelsen begynte kjøper å pusse opp og fant fuktskader nederst på veggen mot badet. Da kjøper åpnet dørterskelen og undersøkte gulvet, fant en fagkyndig ingen tegn til gulvmembran. Rapporten mente badet var bygget i strid med TEK 10 (byggteknisk forskrift som gjaldt da boligen ble oppført), og at det måtte rives og bygges opp på nytt. Kostnaden ble anslått til 325 000 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 325 000 kroner, takstutgifter på 21 875 kroner, 121 187 kroner til juridisk bistand og forsinkelsesrente. Kjøper mente at tilstandsrapporten ikke oppfylte forskriftens krav, at badet burde fått TG 3, og at manglende membran uansett var upåregnelig.

Selgers forsikringsselskap avviste kravet. Det mente at tilstandsrapporten var gyldig og at risikoopplysningene (opplysningene om bygningsdelenes tilstand som kjøper fikk før kjøpet) tilsa at kjøper måtte regne med utbedringer. Selskapet mente også at det ikke var bevist at membranen manglet.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøper medhold, og nemnda sluttet seg til begrunnelsen. Fire ting veide tyngst.

For det første mente nemnda det var sannsynliggjort at badet manglet gulvmembran som oppfylte kravene i TEK 10. Undersøkelsen ved dørterskelen viste ingen membran, og en tilleggsrapport bekreftet dette.

For det andre spiller boligens alder inn etter § 3-2. Kjøper må tåle at en gammel bolig avviker fra dagens krav, men kan forvente at en nyere bolig oppfyller de kravene som gjaldt da den ble bygget. Manglende membran i en leilighet fra 2015 var et sterkt avvik.

For det tredje var det gitt risikoopplysninger om badets tetthet. Men et bad med noe usikker fuktsikring er noe annet enn et bad uten gulvmembran. Nemnda mente derfor at forholdet i høy grad var upåregnelig, men lot risikoopplysningene telle ved utmålingen.

For det fjerde fant nemnda ingen mangel etter § 3-7 (selgers og takstmannens plikt til å gi riktige opplysninger). Takstmannens rapport ble ikke ansett som mangelfull.

Prisavslaget ble satt til 165 000 kroner etter fradrag for standardheving og forlenget levetid på badet, og kjøperens egenandel etter § 3-1 fjerde ledd skulle trekkes fra. Kostnader til juridisk bistand ble ikke erstattet, siden kjøper hadde boligkjøperforsikring. Forsinkelsesrente ble tilkjent.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en advarsel om usikker tetthet ikke dekker at en hel del av konstruksjonen mangler. I nyere boliger kan du regne med at forskriftskravene fra byggeåret er oppfylt. Samtidig får risikoopplysninger betydning når beløpet fastsettes, slik at prisavslaget kan bli lavere enn kostnaden ved å rive og bygge på nytt.

Kort oppsummert

• Ingen gulvmembran i badet i en leilighet fra 2015, funnet ved oppussing etter overtakelsen.
• Nemnda mente det var en mangel etter § 3-2, men mente ikke at takstmannen hadde gitt mangelfulle opplysninger.
• Kjøper fikk delvis medhold: 165 000 kroner i prisavslag av 325 000 kroner, pluss forsinkelsesrente.