Fuktskader i kjeller i bolig fra 1959: delvis medhold (FinKN 2024-414)

Hva saken gjaldt

Eneboligen på Østlandet er oppført i 1959 over tre etasjer og ble solgt for 5,3 millioner kroner. Kontrakten er datert 22.9.22, og kjøperen overtok 21.10.22. Selger hadde bodd i boligen i 31 år. I egenerklæringen (selgers skjema om boligen) svarte selger nei på om det var problemer med drenering, fuktinnsig eller fuktmerker i kjelleren, men skrev at kjelleren var normalt fuktig, uten fuktproblemer. Kjelleren var innredet, men ikke godkjent hos bygningsmyndighetene.

Tilstandsrapporten ga dreneringen mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), fordi mer enn halvparten av forventet levetid var overskredet. Grunnmur, fundamenter og rom under terreng fikk TG 1. Takstmannen skrev at det ikke var tatt hull for fuktmåling fordi det ikke var fysisk mulig på vaskerommet. Et bilde av en fuktmåler var tatt inn uten forklaring.

Etter overtakelsen fant kjøperen at vann fra grunnen trakk inn flere steder i kjelleren. Det var vannskader og mugg i vegger og gulv i kjellerstue, to soverom og inngangspartiet, og tapeten løsnet. Kjøperen reklamerte (meldte fra om mangel) til selger 15.1.23 og til selskapet 22.2.23.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 527 982 kroner, 11 375 kroner i takstutgifter, 172 500 kroner i erstatning for juridiske utgifter og forsinkelsesrente. Utbedringen ble delt i innvendig arbeid, anslått til 168 582 kroner, og ny drenering, med tilbud på 359 400 kroner. Kjøperen mente at fuktskadene og dreneringssvikten gjorde at boligen ikke var som avtalt, og at opplysningene var mangelfulle.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, viste til at fukt i kjeller er påregnelig i en eldre bolig. Dreneringen hadde TG 2, selger hadde skrevet at kjelleren var normalt fuktig, og fuktmåleren viste fukt. Selskapet mente også at kravene var satt for høyt. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga delvis medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda delte saken i to.

Dreneringen. Nemnda fant ingen mangel. Dreneringen er fra byggeåret og var 63 år gammel. Den var opplyst med mørk TG 2, og det var ikke dokumentert feil ved utførelsen. Kjøperen måtte derfor selv regne med kostnaden. Nemnda mente heller ikke at eventuelle uriktige opplysninger hadde virket inn på avtalen.

Fuktskadene inne. Her kom nemnda til at det var en mangel etter § 3-2 (boligen skal være i den stand kjøperen med rimelighet kunne forvente). Rom under terreng var gitt TG 1 uten noen risikoopplysning. Skadene var iøynefallende, og det var lett å finne forhøyede fuktverdier. Sekretariatet pekte også på at takstmannen ikke hadde selgers egenerklæring da han var på befaring. Hadde han hatt den, ville han fått en klar oppfordring til å måle fukt eller ta hull.

Prisavslaget for fuktskadene ble 125 000 kroner etter fradrag for standardheving, forlenget levetid og kjøperens egenandel etter loven. Kjøperen fikk erstatning for juridiske utgifter på 50 000 kroner. Beløpet er lavere fordi kjøperen bare delvis vant frem, og det gjelder bare hvis kjøperen ikke får dekket kostnadene av egen forsikring. Forsinkelsesrente tilkjennes. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at nemnda skiller mellom utslitt drenering og fuktskadene inne. Er dreneringen gammel og opplyst som TG 2, er den kjøperens risiko. Skadene inne kan likevel være en mangel når tilstandsrapporten ga kjelleren en høy grad uten varsel om fukt.

Den viser også at de store kravene, som ny drenering på 359 400 kroner, ikke er dekket bare fordi de følger av skadene. Kjøperen fikk et prisavslag for det innvendige, ikke for det utvendige.

Er en tilstandsrapport mangelfull, for eksempel uten hulltaking eller forklaring på en fuktmåling, kan det svekke det salgsdokumentene ga kjøperen grunn til å tro.

Kort oppsummert

• En 63 år gammel drenering sviktet og ga fuktskader i kjelleren i en enebolig fra 1959.
• Dreneringen var ikke en mangel, men fuktskadene inne var det, siden rom under terreng hadde TG 1.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 125 000 kroner i prisavslag og 50 000 kroner i erstatning, av et krav på 539 357 kroner.