Lekkasje i tak og fukt i kjeller i bolig fra 1910: ikke medhold (FinKN 2026-157)

Hva saken gjaldt

Boligen lå i en vertikaldelt tomannsbolig (to boliger side ved side) på Østlandet, stammet fra 1910 og ble solgt for 12,9 millioner kroner ved kontrakt i juni 2023. Salgsdokumentene sa at boligen kunne bebos, men hadde et omfattende moderniseringsbehov.

Tilstandsrapporten ga taktekkingen TG 3 (store eller alvorlige avvik) og opplyste at takstein og undertak hadde brukt opp levetiden. Kostnadsestimatet var 50 000 til 100 000 kroner. Drenering, rom under terreng og terrengforhold fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Rapporten viste saltutslag i kjellermuren og opplyste at det ikke var tegn til utvendig fuktsikring. Takstmannen tok ikke hull i veggen for å måle fukt, og begrunnet det med at symptomer på fukt allerede var påvist. Selgeren skrev i egenerklæringen om fukt i kjellerveggen om vinteren.

Kort tid etter at kjøper overtok, rant vann ut da en lampe i taket ble skrudd ned. Kjøper fant råte i yttertaket og fukt og kondens i kjellerstuen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 1 553 250 kroner. En sakkyndig ga anslag på 790 000 kroner for taket og 738 875 kroner for dreneringen. Kjøper mente at akutt svikt ikke var påregnelig, og at kostnadsestimatet på taket var misvisende. Kjøper mente også at takstmannen skulle ha tatt hull og gitt dreneringen TG 3.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente at kjøper ikke kunne forvente at anslaget på 50 000 til 100 000 kroner gjaldt et helt nytt tak. Rapporten sa også at totalrenovering kunne koste mer.

Hva nemnda la vekt på

Et flertall mente boligen ikke hadde noen mangel. Tre forhold var avgjørende.

For det første alder og risikoopplysninger. Boligen var 113 år gammel, og alt var beskrevet som moden for utskifting eller modernisering. Kjøper måtte regne med at drenering og tak kunne kreve utbedring snart. Når fukt er opplyst, har kjøper langt på vei overtatt risikoen for hvor stort problemet er. Utgiftene til innvendige skader var dessuten små sammenlignet med utgiftene til drenering.

For det andre takstmannens undersøkelser. Flertallet mente at hulltaking kunne unnlates fordi fukt allerede var påvist. Takstmannen skulle ha nevnt fuktmåling, men det ville ikke ha endret det kjøper visste. Råten i taket lå skjult under takstein og var ikke synlig fra bakken, så takstmannen var ikke grovt uaktsom.

For det tredje kostnadsestimatet. Flertallet leste det slik at anslaget gjaldt de skadene som var nevnt, ikke et helt nytt tak. Selv om estimatet var uriktig, ville det ikke ha påvirket avtalen, siden risikoen for taket var beskrevet.

Mindretallet mente takstmannen skulle ha tatt hull i veggen, og at estimatet for taket var misvisende. Mindretallet ville ha gitt kjøper medhold.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en bolig fra 1910 med TG 3 på taket og TG 2 på drenering og kjeller gir liten støtte for et krav når skadene ligner det som er beskrevet. Tap er lett når rapporten peker på det samme problemet.

Et kostnadsestimat i en tilstandsrapport er et veiledende anslag, ikke et pristilbud. Nemnda bedømmer i hver sak om anslaget gjelder små reparasjoner eller full utskifting. Her ble det lest som små reparasjoner, men uten at dette avgjorde saken.

Kort oppsummert

• Vannlekkasje i taket og fukt i kjelleren i en bolig fra 1910, med krav om 1 553 250 kroner.
• Nemnda mente skadene var påregnelige etter alder og opplysningene i tilstandsrapporten og egenerklæringen.
• Selskapet fikk medhold, og kjøper fikk ikke medhold. Nemnda delte seg.