Manglende varmekabler og feil stikkontakt: delvis medhold (FinKN 2025-1161)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1986, solgt for 7,85 millioner kroner. Salgsoppgaven omtalte vaskerommet som flislagt med varmekabler i gulvet, og oppvarmingen som elektrisk med varmekabler på bad og vaskerom. Tilstandsrapporten ga både gulvet og el-anlegget TG 1 (ingen eller bare små avvik). Den opplyste også at el-anlegget ble renovert i 2020 med nye kurser i sikringsskapet. Selger svarte nei på spørsmål om feil ved våtrom.

Etter overtakelsen fant kjøperen at varmekablene på vaskerommet ikke virket. En elektriker undersøkte og fant til slutt at det ikke fantes noen varmekabel i rommet i det hele tatt. Elektrikeren fant også at flere stikkontakter ikke var montert etter fabrikantens veiledning, og at ledninger ved dem var lagt uten beskyttelse.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 97 187 kroner. Beløpet bygde på et pristilbud på 87 187 kroner for å legge ny varmekabel, pluss 10 000 kroner for stikkontaktene. Kjøperen mente at det ikke skulle gjøres fradrag, og pekte på at tilbudet ikke ga garanti for at baderomsinnredningen kunne settes på plass igjen.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring (forsikringen selger har tegnet for å dekke kjøperens krav), erkjente at opplysningene om boligen var uriktige og mangelfulle. Det mente likevel at opplysningene ikke hadde påvirket kjøpet. Selskapet mente også at kjøperen hadde meldt fra for sent om stikkontaktene, og at det uansett måtte gjøres et stort fradrag fordi kjøperen får nye kabler i stedet for gamle.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde gitt delvis medhold, og nemnda sluttet seg til utmålingen og i hovedtrekk til begrunnelsen.

For det første var det en mangel at varmekablene manglet, siden salgsoppgaven eksplisitt opplyste om dem (§ 3-8). Feilene ved stikkontaktene var en mangel fordi boligen avvek fra det kjøperen kunne forvente (§ 3-2).

For det andre gjaldt spørsmålet om beløpet. Opplysningen om et renovert el-anlegg ga et inntrykk av at anlegget var oppgradert. Men rapporten viste bare til nye kurser i sikringsskapet, ikke nye varmekabler. Kjøperen kunne derfor ikke forvente at det var lagt nye kabler i 2020.

For det tredje mente nemnda at det ikke var grunnlag for et fradrag av betydning for at kjøperen får nye kabler. Varmekabler og el-anlegg hadde TG 1, og det tilsa at ingen utskifting stod for døren. Selskapets regnestykke, som ville gitt et prisavslag på 24 412 kroner, førte ikke frem.

Selskapets innvending om at kjøperen hadde meldt fra for sent (§ 4-19) førte heller ikke frem. Prisavslaget ble satt til 60 000 kroner, etter fradrag for en egenandel på 10 000 kroner (§ 3-1). Forsinkelsesrente ble også tilkjent. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en konkret opplysning i salgsoppgaven, som varmekabler i gulvet, gir kjøperen et krav når den ikke stemmer. Samtidig gir nemnda ikke automatisk full dekning av pristilbudet. Prisavslaget er en utmåling der nemnda vurderer hva som er rimelig.

Det er verdt å merke seg at ordet «renovert» ikke betyr at alt er nytt. Nemnda leser det sammen med resten av rapporten.

Kort oppsummert

• Salgsoppgaven opplyste om varmekabler på vaskerommet, men det fantes ingen, og noen stikkontakter var feil montert.
• Nemnda mente begge forholdene var mangler, og avviste selskapets innvending om for sen reklamasjon (melding om mangelen).
• Kjøperen fikk delvis medhold: 60 000 kroner i prisavslag mot kravet på 97 187 kroner.