El-feil og ventilator i leilighet fra 1991: delvis medhold (FinKN 2023-393)

Hva saken gjaldt

Boligen var en endeleilighet fra 1991, solgt for 3 300 000 kroner og overtatt 2. mars 2022. Salgsoppgaven omtalte nytt kjøkken fra 2016 og oppgraderte gulv fra ca. 2015. Tilstandsrapporten ga kjøkkenet TG 1 (uten avvik) og krysset av for at avtrekket over komfyren virket. Om el-anlegget stod det at det bare var gjort en enkel beskrivelse, at det manglet samsvarserklæring (dokumentasjon på at anlegget er utført etter reglene), og at oversikten over kursene i sikringsskapet var mangelfull. Selgeren hadde opplyst i egenerklæringen at det var utført arbeid på el-anlegget av både faglærte og ufaglærte.

Etter overtakelsen fant kjøperen et hakk i laminatgulvet. Da gulvlistene ble fjernet, dukket det opp flere skjøteledninger under kjøkkenbenken. En elektriker fant mange feil i el-anlegget. Ventilatoren på kjøkkenet var i tillegg defekt.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på til sammen 61 876 kroner. Kravet gjaldt utbedring av el-anlegget, ny kjøkkenhette og materialer til nytt gulv. Hun mente at selgeren måtte ha kjent til det ufaglærte arbeidet, kraftig hadde underkommunisert det, og også måtte ha visst om ventilatoren og hakket i gulvet.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen, avviste kravet. Det pekte på at kjøperen visste at dokumentasjonen manglet og at både faglærte og ufaglærte hadde arbeidet på anlegget. Hun hadde fått opplysninger som ga grunn til bekymring, og tok da risikoen når hun ikke undersøkte nærmere. Selskapet mente også at det ikke var dokumentert noen feil ved ventilatoren, og at hakket ikke krevde nytt gulv.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga delvis medhold, og nemnda var enig i mye av det. Fire ting veide tyngst.

For det første var det en mangel at el-anlegget hadde ufaglært arbeid og avvik. Det som gjaldt kursfortegnelsen og manglende samsvarserklæring, var opplyst ved salget og ble regnet som en del av avtalen. Det ga altså ikke grunnlag for krav.

For det andre ble kjøkkenventilatoren regnet som en mangel. Nemnda var i tvil. Kjøperen hadde ingen sakkyndig vurdering fra tiden rett etter overtakelsen, men et pristilbud og en e-post lå bare noen uker etter. Det var kort nok tid til at nemnda under tvil mente at feilen mest sannsynlig fantes da leiligheten ble overtatt.

For det tredje ga hakket i gulvet ikke krav. Kjøperen må godta vanlige hakk og riper i en brukt bolig, og det var ikke vist hvor synlig merket var. Selgeren bestred dessuten at hun kjente til det. Det var heller ikke dokumentert at hele gulvet måtte skiftes.

For det fjerde ble beløpet lavere enn kravet. Kostnader til kursfortegnelse og samsvarserklæring ble holdt utenfor. Det ble gjort et lite fradrag fordi kjøperen får nyere deler, og hun måtte dekke en egenandel på 10 000 kroner (§ 3-1). Prisavslaget for el-anlegget ble 15 000 kroner, og ventilatoren kom i tillegg med 8 625 kroner. Samlet prisavslag ble 23 625 kroner, pluss rente. Nemnda var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det som er åpent opplyst ved salget, ikke gir krav, selv når det er ubehagelig. Mangel på dokumentasjon var opplyst. Ufaglært arbeid som er dårligere enn opplyst, og feil du ikke ble advart om, kan derimot gi krav. Saken viser også at små overflateskader i en brukt bolig sjelden gir krav uten dokumentasjon. Og selv når du vinner, blir beløpet ofte lavere enn kravet, fordi egenandel og fradrag trekkes.

Kort oppsummert

• Skjøteledninger og feil på el-anlegget og en defekt kjøkkenventilator ble funnet kort tid etter overtakelsen av en leilighet fra 1991.
• Nemnda mente at ufaglært arbeid og ventilatoren var mangler, mens manglende dokumentasjon og hakket i gulvet ikke var det.
• Kjøperen fikk delvis medhold, og prisavslaget ble 23 625 kroner av et krav på 61 876 kroner.