Hull i sluk og lekkasje i rekkehus fra 1955: delvis medhold (FinKN 2024-589)

Hva saken gjaldt

Boligen var et rekkehus fra 1955, solgt for 5,6 millioner kroner. Salgsoppgaven omtalte to flotte bad fra 2008. I andre etasje var det delikate fliser, gulvvarme og dusjkabinett. Selger hadde kjøpt huset i 2015 og svarte nei på spørsmål om kjennskap til feil ved våtrom. Selger opplyste at det var gjort arbeid i 2008 av fagfolk, men hadde ingen opplysninger om membran og sluk.

Tilstandsrapporten ga sluk, membran og tettesjikt «mørk» TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Den sa at slukløsningen var eldre, at membranen var smurt ned på sluket uten klemring, og at over halvparten av forventet levetid var brukt opp. Takstmannen hadde ikke tatt hull i veggen, fordi rørene lå utenpå og det ble dusjet i kabinett.

Etter overtakelsen kom det vann fra badet og ned til kjøkkenet. En skaderapport viste et synlig hull i sluket. Sluket var rustent og fra byggeåret, og det var ikke byttet ved oppussingen i 2008. Rapporten anslo at følgeskadene på kjøkkenet ville koste 45 000 kroner. Et annet firma fant at membranen ved sluket var så uoversiktlig at hele gulvet måtte fliselegges på nytt, til 104 175 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 173 246 kroner. Hovedpoenget var at takstmannen skulle ha gitt sluket TG 3 (alvorlige avvik) og opplyst om det synlige hullet. Kjøperen viste også til spor etter tidligere lekkasjer, blant annet oppsvulmede kjøkkenskap.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Salgsoppgaven og tilstandsrapporten hadde gitt risikoopplysninger om alderen på sluket, og det var ikke vist at selger hadde gitt feil opplysninger. Kjøperen hadde dessuten fått penger fra egen forsikring. Selskapet mente et eventuelt prisavslag burde settes til null etter fradrag for standardheving (at kjøperen får noe bedre enn det han kjøpte).

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda mente at selgers takstmann hadde gitt ufullstendige opplysninger. Tre forhold veide tyngst.

For det første stiller forskriften til avhendingsloven krav til hva takstmannen skal undersøke ved sluk, blant annet om det er mansjett og klemring, og om det er tegn på utettheter. Hullet i sluket og den manglende membranen ved sluket var synlige ved befaringen, og skulle ha stått i rapporten.

For det andre er slike forhold klare risikoopplysninger. Kjøperen har grunn til å vente dem, og de kan påvirke hva han byr.

For det tredje mente nemnda, som sekretariatet, at rapporten hadde underkommunisert risikoen som fulgte av sluket sin alder og tilstand. Nemnda mente at manglene kan ha påvirket avtalen. Den tok ikke stilling til om tilstandsrapporten var gyldig.

Prisavslaget ble satt skjønnsmessig til 50 000 kroner. Utgangspunktet var en lokal utbedring til om lag 104 000 kroner, pluss rørlegger og følgeskader. Fra dette ble det trukket det kjøperen hadde fått fra annen forsikring, i underkant av 100 000 kroner, og kjøperens egenandel. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en tilstandsrapport med TG 2 ikke alltid er nok til å verne selger, hvis rapporten ikke har fått med det som var synlig for takstmannen. Manglende opplysninger om sluk og membran kan gi krav.

Den viser også at pengene du får, kan bli mye lavere enn utbedringskostnaden. Har du fått dekket deler av skaden hos en annen forsikring, trekkes det fra.

Kort oppsummert

• Et rustent sluk med hull ga lekkasje fra badet i et rekkehus fra 1955.
• Nemnda mente at takstmannen ikke hadde fått med det synlige hullet og manglende membran.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 50 000 kroner i prisavslag av et krav på 173 246 kroner.