Adkomstveien var privat, ikke offentlig: delvis medhold (FinKN 2024-951)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1933 i et eldre hagebyområde, solgt for 14,73 millioner kroner i juli 2023. Tilstandsrapporten sa at eiendommen har adkomst via offentlig veg eller gate. Salgsoppgaven hadde et kart som viste veinettet.

Før overtakelsen fikk kjøperen vite at grusveien opp til innkjørselen var privat og delt med tre naboer. Veien var delt av en tomtegrense på midten, slik at kjøperen måtte kjøre over naboens tomt. Det fantes ikke noe veilag eller noen skriftlig avtale om bruk, ansvar og vedlikehold. Kjøperen forteller at veien ble brukt av mange andre enn beboerne, hovedsakelig til fots og på sykkel, og at den har offentlige gatelys.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 670 000 kroner. Beløpet var regnet ut fra årlige kostnader over flere år og støttet av en meglervurdering.

Selgerens forsikringsselskap avviste kravet. Det mente at opplysningen om adkomst «via» offentlig vei ikke var uriktig, at kartet viste at veien var privat, og at forholdet ikke hadde noen betydning for markedsverdien. Selgeren pekte på at de ikke hadde brukt penger på veien på 13 år.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enig med sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) i at det var en mangel fordi opplysningene var uriktige og ufullstendige (§ 3-7 og § 3-8). Nemnda var enstemmig. Tre ting veide tyngst.

For det første kunne overskriften om adkomstvei naturlig leses som at hele veien var offentlig. Ved tvetydige formuleringer bærer selgeren tvilen. Kartet var ikke tydelig nok til å rette opp opplysningen.

For det andre var veiløsningen ikke sikret gjennom en formell rettighet eller avtale. Naboene måtte selv dekke drift og vedlikehold, og fordi veien gikk over naboens tomt, var kjøperen avhengig av enighet med naboen. At selgeren ikke hadde hatt utgifter, var ikke avgjørende, siden veien har et løpende behov for vedlikehold. Nemnda mente at selskapet, som har bevisbyrden, ikke hadde vist at opplysningssvikten ikke påvirket avtalen.

For det tredje ble beløpet satt skjønnsmessig. Nemnda la ikke vekt på meglervurderingene i noen retning, fordi en privat vei også kan være en fordel for eierne. Det avgjørende var påregnelige kostnader. Kjøperen fikk et tilbud på brøyting og strøing på omkring 40 000 kroner per sesong og hefter for halvparten. Det gir omkring 20 000 kroner i året. Nemnda mente at ti års eiertid var påregnelig for en familiebolig, og at velvillig innsats fra nærmeste nabo ikke nødvendigvis varer. Prisavslaget ble satt til 200 000 kroner.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at opplysninger om adkomst må være tydelige. Hvis en beskrivelse kan leses på flere måter, er det selgeren som bærer risikoen. Den viser også at et prisavslag for privat vei bygger på påregnelige kostnader og en skjønnsmessig vurdering, ikke på hele det kravet som er regnet ut over mange år. Selgerens egne erfaringer med lave utgifter, og meglervurderinger som ikke er godt begrunnet, veier lite.

Kort oppsummert

• Tilstandsrapporten sa offentlig vei, men adkomstveien var privat og delt med naboer.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 200 000 kroner mot et krav på 670 000 kroner.
• Beløpet bygget på et pristilbud på brøyting, kjøperens halvdel og ti års eiertid.