Branntilløp og el-feil i enebolig fra 1930: delvis medhold (FinKN 2026-362)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1930, solgt for 4,25 millioner kroner og overtatt i februar 2022. Salgsoppgaven opplyste at sikringsskapet hadde nye sikringer fra 2014, men også at det elektriske anlegget bar preg av ufagmessig utførelse. Tilstandsrapporten ga el-anlegget lys TG 2 (avvik som ikke krever umiddelbare tiltak). Den beskrev at kabler og lampettledninger flere steder var ført gjennom vegger og etasjeskille uten rørføring, og anbefalte en utvidet el-kontroll.

I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) hadde selger svart nei på om det var gjort arbeid på anlegget. På flere andre spørsmål om anleggets tilstand var svaret at selger ikke visste, eller at forholdet var ukjent.

To år etter overtakelsen oppsto det brann i et el-punkt. Kjøperen fikk en elektriker til å kontrollere anlegget, og han fant en rekke ufagmessigheter, blant annet i stue og kjøkken.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 66 187 kroner, med forsinkelsesrenter. Kjøperen mente at selger måtte ha utført ufagmessig arbeid, og at det var uventet at anlegget hadde flere feil enn de som var listet opp i rapporten. Lys TG 2 tilsa at det ikke var behov for rask utbedring, men det viste seg å være fare for liv og helse.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente at opplysningen om ufagmessig utførelse gjaldt anlegget som helhet, og at boligen var gammel og uten dokumentasjon på anlegget. Kjøperen kunne derfor ikke vente et godt anlegg. Bare tre stikkontakter kunne ifølge selskapet knyttes til arbeid i selgers eiertid.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold, og nemnda kom til samme resultat. Tre forhold veide tyngst.

For det første var det dokumentert avvik i nyere el-installasjoner fra selgers eiertid, som selger ikke hadde forklart. Selgers avkryssing i egenerklæringen var derfor uriktig eller misvisende.

For det andre var det lite påregnelig at det skulle bli brann i et el-punkt så kort tid etter overtakelsen når anlegget bare hadde lys TG 2. Det viste at deler av anlegget var i så dårlig stand at det var direkte fare for liv og helse. Boligens alder og risikoopplysningene ble likevel tatt med i vurderingen (§ 3-2).

For det tredje mente nemnda at det også var sannsynliggjort at selger hadde gitt for dårlig informasjon (§ 3-7 og § 3-8). En sikkerhetsmangel med stort farepotensial påvirker avtalen.

Beløpet ble likevel lavere enn kravet. Kjøper kan bare kreve dekning for den rimeligste forsvarlige utbedringen (§ 4-12). Sekretariatet mente delen om kostnadene var uoversiktlig lagt frem, og trakk ut poster som gjaldt ting kjøperen var opplyst om, som manglende komfyrvakt. Nemnda mente dessuten at fradraget for at el-punktene blir nyere og får lengre levetid burde vært høyere, siden risikoopplysningene om ufagmessig utførelse var tydelige. Prisavslaget ble satt til 40 000 kroner. Egenandelen skal trekkes fra, og forsinkelsesrente ble tilkjent. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at risikoopplysninger om en type feil ikke gjelder alt. Når rapporten lister opp hvilke feil som er sett, kan kjøper vente at anlegget ellers er i stand som boligens alder tilsier.

Den viser også at delvis medhold er vanlig i slike saker. Selv om nemnda finner en mangel, kan beløpet bli lavere enn kravet fordi bare den rimeligste forsvarlige utbedringen dekkes, og fordi det gjøres fradrag når gammelt utstyr byttes med nytt.

Kort oppsummert

• Branntilløp i et el-punkt og flere ufagmessige installasjoner i en enebolig fra 1930.
• Nemnda fant mangel fordi selgers svar i egenerklæringen var feil og faren var stor.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 40 000 kroner i prisavslag, før egenandel, pluss forsinkelsesrente.