Feil på garasjetak og fuktig tomt: delvis medhold (FinKN 2025-217)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1995, solgt for 7,61 millioner kroner. Kjøperen overtok i juni 2022. Salgsoppgaven beskrev boligen som flott og velholdt, med stor og frodig hage og dobbel garasje fra 1996 eller 1997.

Tilstandsrapporten ga garasjen noen advarsler. Det var synlig fukt i undertaket på loftet, og eieren hadde fortalt at sprukket takstein slapp inn vann ved nedbør og vind. Det skulle være utbedret, men platene var fortsatt fuktige (TG 2, avvik som kan kreve tiltak). Dreneringen fikk også TG 2, og mer enn halvparten av forventet levetid var brukt opp. Selger svarte nei på om han kjente til problemer med drenering eller utettheter ved garasje og tak.

Kjøperen la merke til at plenen var våt allerede den første høsten, fordi robotklipperen laget gjørmespor. På nyåret 2023 fikk hun en byggmester til å se på garasjetaket. Han fant feil som virket ufagmessig utført. En senere rapport fant blant annet at kvisten var dårlig bygget, at beslag manglet og at det var brukt plast, og at det var hull i undertaket etter lang tids fukt.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen reklamerte (meldte fra om mangelen) 23. februar 2023 og krevde 187 375 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Utbedring av taket var anslått til 123 500 kroner og dreneringen til 43 500 kroner. Kjøperen hevdet at risikoopplysningene bare gjaldt fuktige plater etter en påstått utbedring, og at selger visste om dreneringsproblemet.

Selgers forsikringsselskap, HDI, mente at det ikke var en mangel, og at kjøperen hadde reklamert for sent. Selskapet la også vekt på alder og risikoopplysningene. Det hadde tilbudt 60 000 kroner for å ordne saken.

Hva nemnda la vekt på

Garasjetaket: Nemnda var i tvil, men fant en mangel (§ 3-2). Det var gitt varsler om fukt i garasjen, men fuktavviket skulle være utbedret. En ren konstruksjonsfeil i taket er noe annet enn vanlig fukt i en garasje. Selgers nei i egenerklæringen om utettheter og arbeid på garasjen talte også for kjøperen.

Dreneringen: Kjøperen oppdaget problemet kort tid etter overtakelsen, men reklamerte først omtrent åtte måneder senere. Nemnda mente at det var for sent (§ 4-19).

Dissensen (uenigheten i nemnda) gjaldt om selger kunne miste retten til å påberope seg fristen. Det gjelder hvis han har vært grovt uaktsom eller uærlig. Flertallet mente at en kort tekstmelding om grøfter på tomten og et spørsmål om kjeller ikke var nok til å vise det. Mindretallet mente at selger, som hadde bodd der siden 1995, måtte kjenne til at plenen var en sump. Da kunne han ikke påberope seg fristen.

Beløpet: Nemnda satte prisavslaget til 90 000 kroner. Det inkluderer utgifter til rapport og egenandel, og det er gjort fradrag fordi et nytt tak varer lenger enn det gamle. Kjøperen fikk også forsinkelsesrente.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at fristen kan avgjøre utfallet. Kjøperen visste om det våte området kort tid etter overtakelsen, men ventet. Selv om det hadde vært en mangel, kunne kravet være tapt.

Den viser også at en mangel kan finnes selv når rapporten har gitt advarsler. Det avgjørende var at feilen var en konstruksjonsfeil, ikke slitasje. Melder du fra tidlig og skriftlig, står du sterkere.

Kort oppsummert

• Feil på garasjetaket og en svært våt tomt i en enebolig fra 1995.
• Nemnda fant mangel ved garasjetaket, men mente kjøperen hadde reklamert for sent på dreneringen.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 90 000 kroner i prisavslag av 187 375 kroner som ble krevd.