Tomt på 1 130 kvm i stedet for 1 414 kvm: delvis medhold (FinKN 2024-102)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Østlandet fra 1963, solgt for 2,4 millioner kroner i november 2022. Finn-annonsen og nøkkelinformasjonen øverst i salgsprospektet oppga en eiet tomt på 1 414 kvm. Lenger bak i prospektet, under punktet om tomten, og i tilstandsrapporten, sto det at tomten var omtrent 1 130 kvm. I prospektet hadde megleren også skrevet at arealangivelser kan være upresise, og at mangel på grunn av avvik i areal eller grenser ikke kunne påberopes.

Etter overtakelsen fant kjøperen ut at det i 2018 hadde vært en grensejustering, og at riktig areal var 1 130 kvm. Selgeren forklarte at hun ikke hadde lagt merke til at det var gitt to ulike opplysninger om arealet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde erstatning for verditapet, først 700 000 kroner og alternativt mellom 382 455 og 410 785 kroner. Tallene bygde på to meglervurderinger av tomteverdien. Kjøperen hadde også planer om å dele tomten, og mente avviket gjorde det umulig. I tillegg ble det krevd erstatning for kostnadene med saken og forsinkelsesrente.

Forsikringsselskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, mente kjøperen hadde fått klar og tydelig informasjon om det riktige arealet. Selskapet mente at matrikkeldata måtte veie tyngre enn de øvrige opplysningene, og at kjøperen burde ha oppdaget at tallene var motstridende.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda fant at tomten hadde en mangel (§ 3-3), og la vekt på fire ting.

For det første hvilken opplysning kjøperen kunne stole på. Når salgsdokumentene sier ulike ting, ser nemnda på det samlede bildet og hvilken opplysning som står mest sentralt. Det uriktige arealet sto i annonsen og i nøkkelinformasjonen, altså der en kjøper først leser. Nemnda mente at kjøperen ikke skal måtte finlese vedleggene for å kontrollere det.

For det andre var avviket vesentlig. Det var 284 kvm, eller 20,1 % av 1 414 kvm, på en opparbeidet helårstomt.

For det tredje kunne ikke meglerens forbehold hjelpe. Loven kan ikke fravikes til ugunst for en forbrukerkjøper (§ 1-2), og et helt generelt forbehold om at areal kan være upresist, er ikke konkret nok (§ 3-9 andre ledd).

For det fjerde beløpet. Nemnda mente at meglervurderingene ikke var særlig egnet. Den ene bygde på en rask titt på annonsen, og det var ikke dokumentert at tomten kunne vært delt med 1 414 kvm, men ikke med 1 130 kvm. Erstatningen ble derfor satt skjønnsmessig til 200 000 kroner (§ 4-14). Kostnadene med saken ble satt til 50 000 kroner, med fradrag for kjøperens egenandel på 10 000 kroner.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en kjøper kan få medhold selv om det riktige tallet sto i et vedlegg. Kjøperen kan stole på det som står i annonsen og i nøkkelinformasjonen, og selger og megler bærer risikoen for motstrid i egne dokumenter.

Den viser også at delvis medhold er vanlig når et beløp skal utmåles. Å få en mangel godkjent er ikke det samme som å få hele beløpet. Kjøperen må dokumentere hva tapet faktisk er, for eksempel om en planlagt fradeling reelt var mulig.

Kort oppsummert

• Annonsen og nøkkelinformasjonen oppga 1 414 kvm, mens tomten var 1 130 kvm.
• Nemnda mente avviket var vesentlig og at meglerens generelle forbehold ikke hjalp.
• Kjøperen fikk delvis medhold, med erstatning på 200 000 kroner av de 700 000 kronene som ble krevd.