Fukt i kjeller og støttemur i bolig fra 2003: delvis medhold (FinKN 2025-795)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 2003, solgt for 6,59 millioner kroner og overtatt 31.1.23. Salgsoppgaven beskrev en stor, lekker og påkostet bolig, med uteområde som var oppgradert i 2019, blant annet med granittmurer og trapper. Tilstandsrapporten ga rom under terreng, drenering, overflater og forstøtningsmur TG 1 (best mulig tilstand). Det var gjort fuktsøk på veggene uten unormale funn. I egenerklæringen (selgers skjema om boligen) svarte selger nei på spørsmål om fukt i kjelleren og om sprekker i mur.

Ved månedsskiftet april og mai 2023 begynte malingen på en murvegg i kjelleren å boble. I juli flasset den av, og det kom saltutslag. Kjøperen forsto da at det kunne være fukt i konstruksjonen. Kjøperen fikk laget en takstrapport, som fant at dreneringen lå riktig, men at grunnvannet lokalt kunne stige etter kraftig regn og presse fukt gjennom muren. Utbedringen ble anslått til 203 875 kroner.

Støttemuren i hagen var satt opp av ufaglærte, ifølge det kjøperen fikk vite 29.5.23. I juli 2023 mente kjøperen at den bulte og holdt på å velte, og at en sprekk i hjørnet ble større. Et tilbud på ny mur lød på 66 250 kroner. Kjøperen reklamerte (gav skriftlig beskjed om mangler) om begge forholdene 11.8.23.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 270 125 kroner, med renter. Kjøperen mente at boligen ble solgt som påkostet, at TG 1 ga grunn til å forvente ingen utbedringer, og at selger burde ha opplyst at muren var bygget av ufaglærte.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente at kjøperen reklamerte for sent, at det ikke var dokumentert at muren hadde flyttet seg, og at det ikke var vist svikt i dreneringen. Fukten kunne skyldes klimaet etter at risikoen gikk over til kjøperen.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold på begge punkter. Nemnda var uenig på ett av dem.

For støttemuren var nemnda enig med sekretariatet. Bildene fra salgsoppgaven viste en synlig glippe i muren allerede da, og det var ikke lagt frem noe som viste at muren beveget seg eller at glippen var endret. Et pristilbud uten begrunnelse og noen bilder sier lite om det finnes en mangel. Kjøperen har bevisbyrden (ansvaret for å påvise det), og nemnda behandler saker skriftlig. Kjøperen hadde derfor ikke sannsynliggjort en mangel.

For fukten i kjelleren la nemnda vekt på to ting.

For det første fristen. Sekretariatet mente den startet i april og mai 2023 da malingen boblet, slik at reklamasjonen var for sen. Nemnda var i tvil, men kom under tvil til at fristen først startet da malingen flasset av og saltutslag ble synlig omkring juli 2023. Boblene lå i et lite område, og en kjøper kan få noe tid til å finne ut om noe er en mangel selger kan svare for. Reklamasjonen ble derfor ansett som rettidig.

For det andre om fukten var påregnelig. Drenering og rom under terreng hadde fått TG 1, og takstmannen fant hverken feil ved dreneringen eller høye fuktverdier. Boligen var fra 2003 og beskrevet som godt vedlikeholdt med bra standard. Fukten var da et upåregnelig avvik, og dermed en mangel.

Nemnda var i tvil om det var forsvarlig å fastsette beløpet, siden det ikke var innhentet noe konkret pristilbud, og siden en ny pumpekum ville gi kjøperen noe nytt. Prisavslaget ble satt til 100 000 kroner, inkludert egenandelen (det selger må dekke selv). Tvilen gikk ut over kjøperen. Nemnda tilkjente også renter. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en kjøper kan få noe tid til å finne ut om et lite avvik er en mangel, men at det er en grense. Her var tvilen stor, og nemnda ville ikke la de første boblene starte fristen.

Den viser også at et krav kan splittes. Fukten førte frem fordi tilstandsrapporten og salgsoppgaven skapte høye forventninger. Støttemuren førte ikke frem, fordi glippen var synlig ved salget og ingen viste at den var blitt verre. Uten konkrete pristilbud kan beløpet også bli lavere enn kravet.

Kort oppsummert

• Fukt i kjelleren og en skjev støttemur i en bolig fra 2003 førte til et krav på 270 125 kroner.
• Nemnda mente reklamasjonen om fukten kom i tide og at fukten var en mangel. Støttemuren var ikke dokumentert som en mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold og et prisavslag på 100 000 kroner.