Støttemur og for sen reklamasjon i tomannsbolig: ikke medhold (FinKN 2025-557)

Hva saken gjaldt

Boligen var en halvpart av en tomannsbolig i Vestland fra 1928, solgt for 3,85 millioner kroner. Kjøperen overtok den 14.12.23. I tilstandsrapporten fikk forstøtningsmuren (muren som holder tilbake terrenget) TG 3, som betyr store eller alvorlige avvik. Rapporten opplyste om omfattende skjevheter og at skadene måtte utbedres, og den anslo kostnaden til mellom 10 000 og 50 000 kroner.

I egenerklæringen (selgers skjema om boligen) skrev selger at muren var skjev da de flyttet inn, og at den ikke syntes å ha beveget seg.

Da kjøperen ba fagfolk om pris på å utbedre skjevhetene, kom det et tilbud på 375 488 kroner 28.2.24. Senere viste en rapport at fundamentet hadde flyttet seg, sannsynligvis på grunn av dårlige masser i grunnen og for svak dimensjonering. Muren var ikke sikker nok til å bære sin egen vekt.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 325 488 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og forsinkelsesrente. Kjøperen mente kostnadsestimatet i rapporten var klart uriktig og misvisende, og at takstmannen hadde vært grovt uaktsom (uaktsom i alvorlig grad).

Gjensidige, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Selskapet mente kjøperen hadde reklamert for sent, siden kjøperen hadde pristilbudet i februar 2024 og først klaget 10.6.24. Selskapet mente også at estimatet bare var et forsiktig, generelt anslag.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til det. Kjøperen nådde ikke frem.

Reklamasjonsfristen. Etter § 4-19 første ledd må kjøper klage innen rimelig tid etter at feilen ble eller burde ha blitt oppdaget. Det gikk omkring 3,5 måneder fra kjøperen fikk pristilbudet til klagen. Nemnda mente fristen var oversittet.

Unntaket. Etter § 4-19 tredje ledd kan selskapet ikke gjøre gjeldende for sen klage hvis takstmannen har vært grovt uaktsom. Nemnda fant ikke grunnlag for det. Estimatet var et konservativt anslag på en lokal utbedring. Takstmannen hadde ikke grunn til å tro at hele muren måtte skiftes, særlig siden selger hadde skrevet at muren ikke syntes å ha beveget seg. Han kjente ikke til at fundamentet hadde flyttet seg. Pristilbudet gjaldt dessuten en helt ny betongmur, en langt større jobb enn en lokal utbedring.

Mangelskravet var dermed tapt på grunn av sen reklamasjon.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at fristen for å klage kan begynne å løpe når du har fått en pris eller en rapport som viser feilen, ikke først når du bestemmer deg for å gå videre. Noen måneders venting kan være for lenge.

Den viser også at et kostnadsestimat i tilstandsrapporten regnes som veiledende. Selv når faktisk pris blir mye høyere, er det ikke nok til å kalle takstmannens arbeid grovt uaktsomt.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 325 488 kroner for en støttemur som viste seg å ha alvorlige skader, mot et estimat på 10 000 til 50 000 kroner.
• Kjøperen ventet omkring 3,5 måneder etter pristilbudet før klagen, og nemnda mente det var for sent.
• Nemnda ga selskapet medhold, og kjøperen fikk ikke prisavslag.