Innkledd pipe og peis i enebolig fra 1926: delvis medhold (FinKN 2025-777)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1926, solgt for 4 millioner kroner. Kontrakten er datert i februar 2024, og kjøperen overtok 1. mars. Salgsoppgaven presenterte huset som sjarmerende og oppgradert. Det var gjort mange oppgraderinger i årene 2019 til 2023, men ingen av dem gjaldt pipe eller ildsted.

I egenerklæringen opplyste selger at vedovnen hadde en sprekk på toppen, og at det etter takstmannen var utetthet på loftet ved pipen. Tilstandsrapporten ga pipen TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) på grunn av alder. Rapporten sa at eldre teglsteinspiper på sikt bør påregnes å trenge rehabilitering. Ildstedet fikk også TG 2. Taktekkingen fikk TG 3, med utett pipegjennomføring.

I juni 2024 kom brannvesenet på tilsyn. De fant at skorsteinen var rehabilitert med stålrør uten avstandsholdere, at feieluken på loftet ikke var utført etter reglene, og at teglskorsteinen i andre etasje var kledd inn. En innkledd pipe kan ikke inspiseres for sprekker.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 98 412 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med forsinkelsesrente. Kravet bygget på et pristilbud på 68 750 kroner for piperehabilitering og 8 125 kroner for pussarbeid, i tillegg til utbedring av tildekket brannmur. I tillegg kom et kommunalt gebyr på 6 550 kroner. Kjøperen mente at selv om utbedring på sikt var påregnelig, var avvikene mer enn det.

Selgers forsikringsselskap, HDI, avviste mangel. Selskapet erkjente at takstmannen egentlig burde ha oppdaget og nevnt den innkledde pipen. Men selskapet mente at kostnaden for den var lavere enn kjøperens egenandel. Resten måtte kjøperen være forberedt på, gitt alderen og opplysningene.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda delte saken i to.

For det første var det ikke en mangel etter § 3-2 (at boligen avviker fra det kjøper kunne forvente). Kjøperen visste at pipen var gammel, murt av tegl, og at den hadde TG 2. Rapporten sa uttrykkelig at det kunne bli behov for rehabilitering. Kjøperen kunne derfor ikke regne med at pipen og ildstedet var i god stand.

For det andre svarte takstmannen ikke godt nok for opplysningene om pipen i andre etasje (§ 3-7). Han skulle vurdere pipens overflater, men sa ingenting om den innkledde delen på soverommet. Nemnda så det som mangelfull opplysning, og la vekt på at forholdet har betydning for brannsikkerheten. For de andre påstandene om peis og pipe var det ikke vist at takstmannen kjente til dem eller burde ha gjort det.

Kjøperen dokumenterte kostnaden for å utbedre den innkledde pipen, og nemnda godtok den. Etter fradrag for kjøperens egenandel ble prisavslaget 6 563 kroner, med forsinkelsesrente.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at alder og en tilstandsgrad med varsel om fremtidig rehabilitering setter en grense for hva du kan kreve. Feil ved pipe og ildsted i en gammel bolig regnes ofte som påregnelige.

Samtidig ansvarer takstmannen for det han skal undersøke og beskrive. Skjuler noe seg bak kledning, og rapporten tier om det, kan det bli en mangel. Egenandelen trekkes alltid fra, så små krav kan ende med lite eller ingenting.

Kort oppsummert

• Brannvesenet fant avvik ved pipe og fyringsanlegg i en enebolig fra 1926.
• Nemnda mente kjøperen måtte regne med utbedring på grunn av alderen, men at takstmannen hadde oversett den innkledde pipen.
• Kjøperen fikk delvis medhold. Prisavslaget ble 6 563 kroner etter egenandel, av 98 412 kroner som ble krevd.