Feil kjøkkenvifte og ventilasjon i utleiedel: delvis medhold (FinKN 2024-1095)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1987 over to plan, solgt for 9 000 000 kroner. Kjøperen flyttet inn i første halvdel av november 2022. Underetasjen var innredet som utleiedel, men den var ikke godkjent. Selger hadde søkt kommunen om bruksendring i mai 2022, og søknaden var ikke behandlet. Salgsoppgaven sa at kjøperen tok risikoen for om bruken ville bli godkjent.

Tilstandsrapporten ga kjøkkenet i første etasje TG 1 (ingen eller små avvik). Ventilasjonen og rom under terreng fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og det ble nevnt fukt og svertesopp. I egenerklæringen (skjemaet der selger svarer på spørsmål om boligen) skrev selger at alle rommene tilfredsstilte dagens krav som hoveddel. Samtidig krysset selger av for at ombyggingen ikke var godkjent.

Kort tid etter innflytting merket kjøperen at stekeosen fra kjøkkenet ikke gikk ut av huset. Den ble ført inn på badet og et soverom. Et ventilasjonsfirma fant at viften var av feil type. Avkastet var koblet til avtrekket fra de andre våtrommene. Firmaet mente også at utleiedelen ikke var brukbar ventilasjonsmessig.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), erstatning for utgifter til juridisk bistand og forsinkelsesrente. Kjøperen mente at det var upåregnelig at viften var av feil type, og at selger og takstmann hadde gitt mangelfulle opplysninger om ventilasjonen i utleiedelen. Kravet var 225 000 kroner. Ventilasjonsfirmaet anslo en ombygging av avtrekket til 50 000 til 80 000 kroner, og et lite ventilasjonsanlegg til utleiedelen til om lag 100 000 kroner.

Boligselgerforsikringen dekker slike krav mot selger. Selskapet, HDI Global Specialty SE, viste til at boligen var fra 1987 og at ventilasjonen hadde TG 2. Selskapet mente at det ikke var vist at selger hadde gitt uriktige opplysninger, og at det måtte gjøres et betydelig fradrag for standardheving (at kjøperen får en bedre løsning enn den boligen hadde).

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enstemmig og sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør).

For det første var kjøkkenviften en mangel etter avhendingsloven § 3-2. Kjøkkenet hadde TG 1, og ingenting i salgsdokumentene tilsa at avtrekket var feil. Kjøperen hadde grunn til å vente at osen ble ført ut av boligen.

For det andre var ikke ventilasjonen i underetasjen en mangel. Salgsdokumentene var åpne om at utleiedelen ikke var godkjent og om at ventilasjonen hadde avvik, og kjøperen tok risikoen for om bruken kunne godkjennes. Det ble gjort en samlet vurdering av alle opplysningene ved salget.

For det tredje mente nemnda at setningen i egenerklæringen om at alle rommene tilfredsstilte dagens krav, ikke stemte. Men når man leser alle opplysningene om ventilasjon i salgsdokumentene samlet, var det ikke opplysningssvikt fra selgers side.

Prisavslaget ble 25 000 kroner etter fradrag for egenandelen, jf. § 3-1 fjerde ledd. Nemnda mente det var grunnlag for erstatning etter reglene om kontrollansvaret (§ 4-14), men uten dokumentasjon kunne den ikke fastsette et beløp.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en enkelt feil i en bygningsdel med god tilstandsgrad, som en kjøkkenvifte med TG 1, gir mer vern enn en feil i noe som allerede er beskrevet med avvik. Når salgsdokumentene er åpne om at en del ikke er godkjent, og at kjøperen tar risikoen, er det vanskelig å få medhold for feil i akkurat den delen.

Den viser også at en feil setning i egenerklæringen ikke alene gir krav. Nemnda ser på alle opplysningene samlet. Erstatningskrav må dokumenteres med konkrete beløp.

Kort oppsummert

• Kjøkkenviften førte stekeosen inn i bad og soverom, og utleiedelen hadde ikke forskriftsmessig ventilasjon.
• Nemnda fant mangel bare for kjøkkenviften, fordi utleiedelen var beskrevet som ikke godkjent og med avvik.
• Kravet var 225 000 kroner, og kjøperen fikk delvis medhold med 25 000 kroner i prisavslag.