Kollapset brønn og manglende septiktank: delvis medhold (FinKN 2025-60)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1947, solgt for 1,9 millioner kroner i 2023. Salgsoppgaven opplyste om et renoveringsbehov, privat vann fra brønn delt med nabo, og privat avløp med septiktank og spredning til terreng.

Tilstandsrapporten ga vannledningene TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) og skrev at vannkvaliteten ikke var kontrollert. Avløpsrørene fikk TG 3 (alvorlige avvik). Rapporten sa at det var rustskader, utett avløp på kjøkkenet og manglende lufting, at utbedring ville koste over 300 000 kroner, og at utskifting måtte påregnes. Selger svarte nei på alle spørsmål i egenerklæringen (skjemaet der selger svarer om boligen).

Etter overtakelsen fant kjøperen at brønnen delvis hadde kollapset, slik at overflatevann kunne renne rett ned. Vannprøver viste kimtall, E. coli, fargetall og jern over grenseverdiene, og en ny varmtvannsbereder ble ødelagt av vannet. Kjøperen opplevde også tilbakeslag i rør. Da det ble undersøkt, viste det seg at det ikke fantes noen septiktank, og at avløpsvannet gikk rett ut i jorden. Kommunen bekreftet det og krevde et biologisk-kjemisk renseanlegg.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 593 757 kroner. Brønnen hadde kostet 156 295 kroner å utbedre, og en ny bereder var priset til 19 800 kroner. Et renseanlegg var tilbudt for 387 000 kroner, i tillegg til et søknadsgebyr på 8 850 kroner. Kjøperen mente at vannet var upåregnelig dårlig, og at opplysningen om septiktank var uriktig, slik at det var både avtalebrudd og avvik fra det kjøperen kunne forvente.

Forsikringsselskapet, HDI, avviste kravet. Selskapet viste til risikoopplysningene og at verken brønn eller septiktank var opplyst oppgradert siden byggeåret. Betydelige utgifter til oppgradering måtte derfor ligge innenfor det kjøperen kunne vente.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda fant, i likhet med sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør), mangel ved både vannkvalitet og manglende septiktank (avhendingsloven §§ 3-1 og 3-2). Spørsmålet var hvor mye kjøperen kunne kreve.

For det første kjøperens forventninger. De var svært lave. Kjøperen kunne verken vente en ny brønn eller ny septiktank, men måtte regne med at delene var over 60 år gamle. Nemnda gjorde derfor et markert standardhevingsfradrag (fradrag fordi utbedringen gir noe nyere og bedre enn det kjøperen kjøpte). Det nye renseanlegget var dessuten en adskillig bedre løsning.

For det andre brønnen. Sekretariatet mente først at kostnaden måtte deles på to fordi den var delt med nabo, og satte avslaget til 60 000 kroner. Kjøperen opplyste så at brønnen ikke lenger deles, og selskapet svarte ikke på det. Da måtte kjøperen dekke brønnen selv fullt ut, og nemnda satte prisavslaget skjønnsmessig til 80 000 kroner etter egenandelen.

For det tredje følgeskader. Den ødelagte berederen ble regnet med, fordi kjøperen hadde sannsynliggjort at den var kjøpt ny etter overtakelsen. Kjøperen fikk også forsinkelsesrenter. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en mangel ikke gir dekning for hele regningen. I en gammel bolig med opplyst renoveringsbehov får kjøperen bare en del av utbedringskostnadene, fordi han ikke kunne vente noe nytt.

Det spiller en rolle hvem som deler eller ikke deler brønnen. Endrer forholdene seg mens saken pågår, kan beløpet endres, slik som her, der prisavslaget gikk opp fra 60 000 til 80 000 kroner.

Saken viser også at en opplysning om noe som ikke finnes, som en septiktank, gir kjøperen rett til å påberope seg mangel, selv om boligen var gammel og solgt med risikoopplysninger om rørene.

Kort oppsummert

• Brønnen hadde kollapset og det fantes ingen septiktank, selv om salgsoppgaven opplyste om en.
• Nemnda fant mangler, men gjorde store fradrag fordi kjøperen ikke kunne vente noe nytt i en bolig fra 1947.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 80 000 kroner av et krav på 593 757 kroner.