Lekkasje fra bad i dødsbo-leilighet fra 1986: ikke medhold (FinKN 2024-34)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet på Østlandet fra 1986, solgt for 2,85 millioner kroner av et dødsbo. Salgsoppgaven kalte badet pent og oppgradert i 2009. Selger hadde ikke bodd i boligen, og opplyste i egenerklæringen (selgers skjema om det han vet om boligen) at han ikke kjente til feil ved våtrommene. Han oppga at det var utført arbeid på badet av både faglærte og ufaglærte, og at tettesjiktet (membranen som holder vannet ute) var fornyet.

Tilstandsrapporten ga alle sentrale punkter på badet mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Den nevnte sprekker i fuger, noe motfall på gulvet, smøremembran av ukjent utførelse og manglende dokumentasjon på oppussingen. Den sa også at over halvparten av membranens forventede levetid var brukt opp. Punktet om fukt i tilliggende konstruksjoner fikk derimot TG 1, og en hulltaking i veggen i boden viste ingen unormale forhold.

I begynnelsen av februar 2023 rev kjøperen kjøkkengulvet og fant fukt og vann under det, og mugg og sopp mot veggen til badet. En skaderapport pekte på utett membran der vegg og gulv møtes ved dusjhjørnet. En annen rapport mente badet ikke var utført av fagfolk og måtte rehabiliteres helt.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 368 607 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). I tillegg krevde hun erstatning: 4 750 kroner for fagkyndig, 23 000 kroner til erstatningsbolig og 3 600 kroner for tapte arbeidstimer, med rente. Kravet bygde på at boligen ikke var slik kjøperen kunne forvente (§ 3-2). Hun viste til TG 2 og til at bare halvparten av levetiden var oppbrukt.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, mente at badet hadde en alder der rehabilitering kunne påregnes i nær fremtid, og viste til risikoopplysningene.

Hva nemnda la vekt på

Flertallet ga selskapet medhold, i tråd med sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Sekretariatet var ikke helt sikkert og sa at avgjørelsen kom under noe tvil.

Først badets alder. Det var ikke klart hvor mye av badet som faktisk var nytt i 2009. Flertallet la til grunn at den grunnleggende konstruksjonen var fra 1986.

Så tilstandsgraden og risikoopplysningene. Nesten alle punktene på badet var gitt TG 2, og rapporten sa åpent at membranens levetid var over halvveis brukt og at det var vanskelig å si når den måtte skiftes. Ukjent utførelse av smøremembranen og uklarhet om hvem som hadde gjort arbeidet på badet var opplysninger som hang direkte sammen med skaden.

Så det som pekte den andre veien. Ordene pent og oppgradert, synlig fuktsikring og hulltaking uten funn kunne gi en forventning om et tett bad. Flertallet var enig i at TG 1 for fukt isolert sett talte for at boligen avvek. Men samlet sett var det ikke grunnlag for mangel.

Mindretallet kom under noe tvil til det motsatte. Det la stor vekt på at takstmannen konkret hadde satt TG 1 på fukt i tilliggende konstruksjoner, og det var nettopp fukt der som ble problemet. Avgjørelsen er avgitt under dissens (uenighet i nemnda).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et bad som beskrives som pent og oppgradert, likevel kan være dekket av tydelige risikoopplysninger. TG 2 og en merknad om at mye av levetiden er brukt opp, kan telle mer enn positive ord i salgsoppgaven. At selgeren er et dødsbo, endrer ikke dette.

Den viser også at uklarhet om hvem som har utført arbeidet, både faglærte og ufaglærte, kan gå utover kjøperen. Nemnda har tidligere lagt til grunn at opplysninger om arbeid utført av ufaglærte gir risiko for ufagmessige løsninger.

Kort oppsummert

• Lekkasje fra badet i en leilighet fra 1986 kort tid etter overtakelsen, med krav om 368 607 kroner i prisavslag.
• Badet var gammelt og hadde TG 2, og rapporten sa at membranens levetid var over halvveis brukt.
• Selskapet fikk medhold av flertallet, mens mindretallet mente TG 1 for fukt ga kjøperen en berettiget forventning.