Råte, isolasjon og el-feil i leilighet fra 2006: ikke medhold (FinKN 2026-55)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet på Østlandet fra 2006, solgt for 2,85 millioner kroner. Kjøperen overtok den 1. august 2023. Salgsoppgaven beskrev en leilighet med normal god standard etter byggeforskriftene som gjaldt da bygget ble oppført. Den nevnte bruksslitasje på parketten og svelleskade på servantskapet. Tilstandsrapporten sa at det primært var forholdene inne i selve leiligheten som ble vurdert, siden den lå i et borettslag. Selgeren svarte i egenerklæringen (selgerens eget skjema om boligen) ja på spørsmål om sopp, råte og skadedyr i sameiet, og nevnte en vannskade og observert skjeggkre.

Kjøperen forklarte at han merket trekk gjennom veggene vinteren 2023 og 2024. Våren 2023 lå det løst trevirke på verandaen, og våren 2024 så han råte i veggpanelet. Han varslet styret i borettslaget og purret utover sommeren og høsten. Veggen ble åpnet i desember 2024, og da kom skaden på isolasjonen for en dag. Kjøperen hadde også fått en elektriker til å rette feil på el-anlegget, og det var meldt fra til styret om store snøras fra taket.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen meldte fra til selskapet, som var selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgers ansvar for mangler), først den 18. mars 2025. Han krevde 150 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) eller erstatning, og pekte på at det var mange feil ved boligen. Han mente også at selgeren, megleren, styret og takstmannen hadde gitt mangelfulle opplysninger. Han hadde forholdt seg til et passivt styre og meldt fra i god tro. Loven gir fem års frist, og han kunne ikke melde fra mens ingen gjorde noe med skaden.

Selskapet avslo kravet. Det mente at kjøperen hadde meldt fra for sent. Ifølge rettspraksis skal en slik melding komme innen rimelig tid, som normalt er to til tre måneder.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda tok utgangspunkt i regelen om reklamasjon (§ 4-19). Kjøperen må melde fra om en mangel innen rimelig tid etter at han oppdaget den eller burde ha oppdaget den. Kravene til selve meldingen er lave. Kjøperen må bare si hvordan mangelen viser seg og at han gjør avtalebrudd gjeldende. Formålet er å gi selgersiden et varsel, slik at saken kan imøtegås tett på hendelsen og bevisene kan sikres.

Tre punkter veide tyngst.

For det første hadde kjøperen oppdaget forholdene lenge før han meldte fra. Råten dukket opp våren 2023, feil ved isolasjon og andre forhold i 2024, og el-anlegget kom frem senest i desember 2024. Etter nemndas vurdering gikk det mer enn tre måneder fra kjøperen oppdaget feilene til han reklamerte overfor selskapet.

For det andre er det ikke nok å melde fra til styret i borettslaget eller til bygningsforsikringen. Meldingen må gå til selgersiden.

For det tredje kunne ikke kjøperen bruke unntaket i § 4-19 tredje ledd, som gjelder når selgeren har opptrådt grovt uaktsomt eller uærlig. Nemnda så ikke holdepunkter for det.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at den lange fristen på fem år ikke betyr at du kan vente. Fristen for å melde fra er kort, og den løper fra du oppdager feilen. En melding til styret, til naboer eller til bygningsforsikringen stopper ikke fristen overfor selgersiden.

Saken viser også at tidslinjen er viktig. Mange ganger vil den avgjøre saken før nemnda vurderer om det er en mangel.

Kort oppsummert

• Råte, kollapset isolasjon, snøras og el-feil i en leilighet fra 2006 ble oppdaget mellom 2023 og 2024.
• Kjøperen meldte fra til selskapet først 18. mars 2025, og nemnda mente at meldingen kom for sent.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet om 150 000 kroner.