Defekte vinduer og terrassedør med TG 1: delvis medhold (FinKN 2024-653)

Hva saken gjaldt

Boligen var en treroms leilighet fra 2013, solgt for 6 675 000 kroner i september 2022. Salgsoppgaven beskrev en moderne standard, og i tilstandsrapporten fikk både vinduer og dører TG 1 (ingen eller bare mindre avvik). Kjøperen overtok 1. januar 2023.

Kort tid etter oppdaget kjøperen at vinduene på soverommene og døren til terrassen var defekte. Selskapets takstmann fant at ett vindu hadde skadde hengsler og kunne falle ut av karmen. Et annet var ødelagt i mekanismen, og terrassedøren var montert skjevt og lukket dårlig. Han mente at ingen av delene kunne ha fått TG 1.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 87 125 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), basert på et tilbud om å bytte vinduene og døren. Tilbudet var på 148 125 kroner.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente at feilene kunne utbedres langt billigere. Det innhentet et tilbud fra vindusprodusenten på 23 125 kroner for reparasjon, og tilbød 13 125 kroner etter fradrag for kjøperens egenandel. Kjøperen svarte at produsenten ikke hadde vært på befaring, og at en reparasjon ikke ville gi vinduer som fortjente TG 1.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) mente det var en mangel, og nemnda var enig (§ 3-2). Vinduer og dør var gitt TG 1, men var i dårligere stand enn det kjøperen kunne forvente.

Spørsmålet om beløpet ble avgjort under dissens (uenighet i nemnda).

Flertallet la vekt på at selskapet med tyngde hadde holdt fast på at 23 125 kroner var nok, og at kjøperen ikke hadde bevist noe annet. Prisavslaget ble satt til 13 125 kroner etter fradrag for egenandelen (§ 4-12). Flertallet ba likevel selskapet vise velvilje hvis den endelige kostnaden ble høyere, siden tilbudet hadde et forbehold om arbeidstid.

Mindretallet mente tilbudet ikke var en forsvarlig utbedring. Produsenten hadde ikke vært på befaring, og to fagkyndige som hadde vært der, mente at to vinduer og terrassedøren måtte byttes. Tilbudet var heller ikke en fast pris, og risikoen for ekstra kostnader skulle ikke ligge på kjøperen.

Kjøperen fikk delvis medhold: mangelen ble godtatt, men beløpet ble langt under kravet.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en god tilstandsgrad i rapporten gir deg rett til å forvente at bygningsdelen fungerer. Men når mangelen er fastslått, er det ikke gitt at du får dekket den løsningen du selv velger. Selskapet kan legge frem et billigere tilbud, og da må du vise at det ikke holder. Nemnda delte seg på nettopp dette punktet, så et tilbud fra en fagperson som ikke har sett boligen, kan bli vurdert ulikt.

Kort oppsummert

• Vinduer og terrassedør i en leilighet fra 2013 hadde TG 1, men var defekte kort tid etter overtakelsen.
• Nemnda mente det var en mangel, men flertallet la selskapets reparasjonstilbud til grunn for beløpet.
• Kjøperen fikk delvis medhold under dissens: 13 125 kroner etter fradrag for egenandel, mot et krav på 87 125 kroner.