Terrasse uten godkjenning i enebolig fra 1986: delvis medhold (FinKN 2026-779)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1986, solgt for 5,3 millioner kroner ved kjøpekontrakt fra juni 2022. Salgsoppgaven beskrev den som innholdsrik og godt vedlikeholdt. Det stod at det ikke fantes ferdigattest, bare en midlertidig brukstillatelse fra 1985. Kjellerstuen og utestuen var ikke godkjent, og kjøperen tok over ansvaret for det.

Tilstandsrapporten var tydelig. Bad og vaskerom i underetasjen fikk TG 3 (store avvik) for fukt i konstruksjonene. Drenering fra byggeåret og rom under terreng fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), med tegn til utilsiktet fukt. Kledningen fikk TG 2, med stedvis råteskade. Selgeren svarte nei på alle spørsmål i egenerklæringen.

Høsten 2023 begynte kjøperen å bygge leilighet i kjelleren. Under rivearbeidet ble det funnet vannskader og råte på badet og vanninntrengning i badstuen. Kjøperen betalte 180 523 kroner for ny drenering. Kjøperen hadde også fått et pristilbud på 666 250 kroner for å bytte kledning på fire vegger.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) tilsvarende utbedringskostnadene, for fukt i kjelleren, råteskadet kledning og manglende godkjenning av terrasse og hagestue. Kjøperen mente selgeren måtte ha kjent til forholdene, og at egenerklæringen ga et uriktig inntrykk.

Selskapet hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selgeren). Det pekte på at fukt i kjelleren, ulovlige forhold og råteskadet kledning var opplyst før salget, og at forhold som er beskrevet i salgsdokumentene ikke kan gjøres gjeldende som mangler.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold på alle punkter. Nemnda var delvis uenig.

For dreneringen og kledningen var nemnda enig med sekretariatet. Det var gitt rikelig med risikoopplysninger. Det fantes heller ingen holdepunkter for at selgeren hadde holdt tilbake opplysninger, eller for at takstmannen hadde et ansvar for de to forholdene.

For terrassen kom nemnda til at det forelå en mangel. Salgsoppgaven opplyste bare om manglende godkjenning av kjellerstue og utestue. Det gjorde ikke at kjøperen måtte vente at også terrassen manglet godkjenning. Kjøperen hadde fått en søknadsavgift for dette på 15 400 kroner, og den ble tilkjent som prisavslag. Etter at egenandelen var trukket fra, ble det samlede prisavslaget 5 400 kroner. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det som er sagt om ett forhold, ikke dekker andre forhold. En opplysning om at to rom mangler godkjenning, gir ikke selgeren dekning for en terrasse uten godkjenning. Samtidig viser saken hvor mye kraftige risikoopplysninger betyr. Når rapporten har TG 3 for fukt og TG 2 for drenering og kledning, må kjøperen regne med utbedringer, og det blir vanskelig å få dekket dem. Det hjelper heller ikke at selgeren svarte nei i egenerklæringen, når det ikke finnes noe som viser at selgeren kjente til mer enn det som stod i salgsdokumentene.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde prisavslag for fukt i kjelleren, råteskadet kledning og terrasse uten godkjenning i en enebolig fra 1986.
• Fukten og kledningen var det gitt rikelig risikoopplysninger om, så nemnda så ingen mangel der.
• Terrassen ble en mangel, og kjøperen fikk delvis medhold med et prisavslag på 5 400 kroner.