Knirk, varmepumpe og vannlekkasjer i hybelbolig: delvis medhold (FinKN 2025-784)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig med hybel fra 1975, solgt for 12,35 millioner kroner i juli 2023 og overtatt 8.8.23. Salgsoppgaven omtalte den som moderne og med høy standard, med flere oppgraderinger. Tilstandsrapporten viste også flere avvik. Etasjeskille, avløpsrør, rom under terreng og drenering fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Innvendige overflater og varmepumpen fikk TG 1 (best mulig tilstand). Rapporten sa at det ikke var behov for utbedring av avløpet nå, men at skader kunne oppstå plutselig på et gammelt anlegg.

I egenerklæringen (selgers skjema om boligen) opplyste selger at inngangspartiet og kjelleren var bygget med egeninnsats, men med kvalifiserte medhjelpere.

Kort tid etter overtakelsen fant kjøperen knirk i gulvene og skade på varmepumpen. Senere kom det frem en lekkasje fra kjøleskapet og fuktskader i hybelkjøkkenet. Kjøperen fikk også avvik ved septiktanken og avløpsrørene, og under styrtregn i juli 2024 trengte det vann inn ved inngangsdøren og kjellerdøren. Kjøperen reklamerte (gav skriftlig beskjed om mangler) fortløpende.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for de samlede utbedringskostnadene og takstutgiftene, og erstatning på 4 000 kroner for egenandel til en forsikring, pluss renter. Kjøperen mente at avvikene var upåregnelige og at selger ikke hadde gitt nok opplysninger.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at det var gitt flere risikoopplysninger, og at kjøperen burde ha hørt knirken under visningen.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) på gulv og varmepumpe. Selskapet hadde ikke bestridt at disse var mangler.

Nemnda mente at septiktanken og avløpsrørene ikke var mangler. Rørene var fra byggeåret og hadde TG 2 på grunn av alder. Rapporten hadde uttrykkelig advart om at gamle anlegg kan svikte plutselig. Selv om utløpet nå var knekt, hang behovet sammen med alder. Kjøperen hadde heller ikke vist at selger kjente til problemet. Kjøleskapslekkasjen var ikke en mangel, fordi skaden var avgrenset og kjøkkenet var opplyst å være fra 2004. Det var ikke upåregnelig at det snart ville trenge utbedring.

For vanninntrengningen ved inngangsdøren og kjelleren var nemnda uenig med sekretariatet. Disse var upåregnelige. Selger hadde skrevet at arbeidene var gjort med egeninnsats, men også at det var brukt kvalifiserte medhjelpere. Det var egnet til å gi kjøperen trygghet for at fagfolk hadde vært involvert. Rapportene viste at lekkasjene skyldtes ufagmessig utførelse i 2021 og 2022. I tillegg hadde flere av de berørte delene fått TG 1, blant annet inngangsdøren, vinduene fra 2021 og trappen.

Kostnadene ble satt til 82 000 kroner for gulvet, 12 235 kroner for varmepumpen, 51 000 kroner for inngangspartiet og 45 000 kroner for kjelleren. Fradraget for standardheving (at kjøperen får noe nyere enn hun kjøpte) ble lite, fordi arbeidene var lokale. Kjøperen fikk 170 000 kroner etter fradrag for egenandelen, med erstatningen på 4 000 kroner inkludert, og renter. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en formulering om egeninnsats med kvalifiserte medhjelpere gir kjøperen en berettiget forventning om at arbeidet er fagmessig. Da kan feil i det arbeidet være en mangel, også i en eldre bolig.

Den viser også at alder og risikoopplysninger veier tungt for bygningsdeler som er fra byggeåret, slik som septiktank og avløp. En skade som kommer plutselig, er ikke det samme som en upåregnelig skade. Kravet ble delt opp bit for bit, og hver del vurdert for seg.

Kort oppsummert

• Knirk i gulv, varmepumpe, kjøleskapslekkasje, septiktank og to vanninntrengninger i en bolig fra 1975.
• Gulv, varmepumpe og vanninntrengningene var mangler. Septiktanken og kjøleskapslekkasjen var ikke det.
• Kjøperen fikk delvis medhold og 170 000 kroner.