Asbestplater på tomten, bolig fra 1988: delvis medhold (FinKN 2026-194)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1988, solgt for 3,5 millioner kroner som dødsbo ved fullmakt. Salgsoppgaven fremhevet sjølinje, stor tomt, solrike uteplasser og at boligen var perfekt for barnefamilier. Egenerklæringen (selgerens skjema om boligens tilstand) sa nei på spørsmål om kjennskap til boligen.

Under rydding og vedlikehold av hagen fant kjøper store mengder knuste asbestholdige eternittplater. De lå spredt på tomten, mellom steinene i en tørrmur og under boligen. Kjøper reklamerte (meldte fra om mangelen) i september 2023. Et prøvesvar viste at platene inneholdt asbest. Historiske bilder viste at det tidligere hadde stått en bygning på tomten, med eternittplater på taket.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Selgerens forsikringsselskap erkjente at det var en mangel. Uenigheten gjaldt beløpet. Fagfolk hadde gitt svært ulike anslag på hva det kostet å utbedre: 37 500 kroner, 647 500 kroner og 1 278 750 kroner.

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 1 278 750 kroner for utbedringskostnadene, og 500 000 kroner for at boligen fortsatt ville være mindre verdt på grunn av asbest under huset. I tillegg krevde kjøper utgifter til fagkyndig bistand, utgifter til juridisk bistand på 74 953 kroner og forsinkelsesrente. Samlet krav ble oppgitt til 1 818 922 kroner.

Selskapet mente at prisavslaget måtte settes som forskjellen i verdi, etter avhl. § 4-12 første ledd, på grunn av usikkerhet om plikten til å fjerne asbesten. Selskapet ville også at renten skulle løpe fra et senere tidspunkt.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda fant spørsmålet vanskelig, men landet på samme resultat som sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Tre ting ble sentrale.

For det første skal prisavslaget her regnes ut fra utbedringskostnadene, etter avhl. § 4-12 andre ledd. Nemnda så ikke grunnlag for å bruke første ledd, slik selskapet ville. Beløpet ble satt til 647 500 kroner, tilbudet fra et firma som skulle fjerne forurensede masser og sette tørrmuren tilbake.

For det andre mente nemnda at boligen hadde et restlyte (en verdiforskjell som blir igjen så lenge all asbest ikke er fjernet). Nemnda ville ikke fastsette beløpet, men antok at det lå i det nedre sjiktet av det meglerne hadde anslått. Nemnda understreket at prisavslaget kan bli høyere hvis mer utbedring viser seg nødvendig.

For det tredje tok nemnda med kjøperens utgifter til fagkyndig bistand på 40 716 kroner. Samlet prisavslag ble 688 216 kroner, med fradrag for kjøperens egenandel etter avhl. § 3-1 fjerde ledd. Forsinkelsesrente løper fra kjøpers første, nøytrale reklamasjon, i tråd med fast nemndspraksis.

Om utgifter til juridisk bistand var nemnda delt. Flertallet mente kjøper hadde krav på dem, 74 953 kroner, som erstatning. Mindretallet mente at selskapets vurdering av selgerens ansvar riktignok avvek fra nemndas, men at en slik uenighet i en skjønnsmessig sak ikke i seg selv er et pliktbrudd. Avgjørelsen ble avgitt under dissens.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det kan være tungt å få fastsatt beløpet når fagfolk er uenige, selv om mangelen er erkjent. Nemnda tok utgangspunkt i det som var godtgjort som nødvendige utbedringskostnader, og la til et restlyte for det som ikke lot seg fjerne.

Den viser også at avgjørelsen kan endre seg over tid. Hvor mye som må fjernes for å eliminere helserisikoen, vurderes underveis, og restlytet blir mindre når arbeidet er gjort.

Kort oppsummert

• Enebolig fra 1988 med knuste asbestplater på tomten og under boligen, og en mangel som selskapet erkjente.
• Nemnda satt prisavslaget ut fra utbedringskostnadene, 647 500 kroner pluss 40 716 kroner til fagkyndig bistand, og la til grunn et restlyte.
• Kjøper fikk delvis medhold, og nemnda var delt om utgiftene til juridisk bistand.