Lekkasje fra terrasse ga råte, hus fra 1972: delvis medhold (FinKN 2025-1034)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1972 med tilbygg i kjelleren, solgt for 5,99 millioner kroner i juni 2023 og overtatt i september samme år. Den ble markedsført som «lekker» og med gjennomgående høy standard, alder tatt i betraktning.

Tilstandsrapporten ga terrasser og balkonger lys TG 2 (avvik som ikke krever tiltak nå), og dører TG 1. Takstmannen skrev at en terrasse over innredede rom er en usikker konstruksjon med økt fare for skader, men at det ikke var behov for tiltak. Rom under terreng fikk TG 1, og hulltaking i en vegg viste normale fuktverdier. I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut) svarte selger nei på spørsmål om sopp, råte og skadedyr.

Kjøper hadde helseproblemer og brukte ikke soverommet i underetasjen før i mai 2024. Da reagerte kjøper på lukt. Ved riving ble det funnet fuktskader under en terrassedør. Terrassebord, takkonstruksjon, bjelkelag, dørterskel og deler av murverket var råtnet, og det var store mengder maur. Fagfolk mente en lekkasje mellom terrassetekkingen og døren hadde pågått lenge.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 778 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), etter fradrag for standardheving. Kjøper hevdet at skaden ikke skyldtes membranens alder, men utette overganger ved dørterskelen, og at utbedringen ville koste mer enn selskapets overslag.

Selskapet var selgers forsikringsselskap (boligselgerforsikring). Det viste til at tilstandsrapporten advarte om risikoen ved en terrasse over innredet rom, og at membranen var rundt 39 år gammel. Utbedring var derfor påregnelig. Selskapet la frem et overslag på 601 915 kroner som den rimeligste forsvarlige utbedringen.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda delte seg i to omganger.

Om mangelen: Flertallet på to av tre kom under tvil til at det var en mangel (§ 3-2). Boligen ble solgt med høy standard og god synlig tilstand. Risikoopplysningen om terrassen var generell. Ingen konkret opplysning tilsa at så store råteskader i bærende deler allerede fantes. Dørene hadde TG 1, og lekkasjen satt ved dørterskelen. Skaden hadde også utviklet seg over lang tid.

Mindretallet mente det ikke var en mangel. Terrassen og membranen var fra 1984, og den forventede levetiden er 10 til 20 år. Alder, TG 2 og risikoopplysningen gjorde vedlikehold påregnelig. Etter langvarig nemndspraksis har det dessuten formodningen mot seg at kjøper kan påberope mangel ved en bygningsdel med TG 2 eller TG 3.

Om beløpet: Et flertall på to mente at det er den rimeligste tilfredsstillende utbedringen som skal legges til grunn (§ 4-12), altså 601 915 kroner. Kjøper hadde ikke sannsynliggjort at riving og annet ville bli dyrere. Flertallet gjorde et noe høyere fradrag for standardheving enn sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør), fordi terrassen var gammel og det var gitt generelle risikoopplysninger. En privat takstrapport om fradraget ble ikke tillagt avgjørende vekt, siden fradraget er en juridisk vurdering. Prisavslaget ble satt til 400 000 kroner, med fradrag for kjøpers egenandel og med forsinkelsesrente.

Mindretallet mente at prisene måtte oppjusteres til domstidspunktet. Det regnet med en økning på 4,5 prosent fra oktober 2024 til juli 2025, og landet på 628 913 kroner.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en generell advarsel om en utsatt konstruksjon, som en terrasse over innredede rom, ikke alltid stenger for krav. Når en skade er stor og gammel, og salget ikke ga konkrete tegn til den, kan nemnda se det som en mangel. Saken var likevel et grensetilfelle, og mindretallet gikk motsatt vei.

Den viser også at et krav sjelden får full uttelling. Prisavslaget bygger på den rimeligste forsvarlige utbedringen, med fradrag for standardheving. Kjøper fikk derfor et beløp som var langt under kravet.

Kort oppsummert

• Lekkasje ved en terrassedør ga råte, fukt og maur i underetasjen i en bolig fra 1972.
• Et flertall på to av tre mente det var en mangel. Nemnda var også delt om beløpet.
• Kjøper fikk delvis medhold: 400 000 kroner i prisavslag av et krav på 778 000 kroner, under dissens.