Bad, hagestue, el og tak i bolig fra 1938: delvis medhold (FinKN 2025-1033)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1938, solgt for 5,75 millioner kroner i 2023. Den var bygget på flere ganger, sist i 2010. Salgsoppgaven fortalte om nytt bad og ny taktekking fra 2011. Tilstandsrapporten sa at boligen fremsto i god stand for alderen.

Etter overtakelsen reklamerte kjøperen på flere forhold. Det kom lekkasje fra badet i første etasje, og sluket var utett. Hagestuen var regnet med som P-rom (rom du bor i til daglig), ikke S-rom (rom til lagring og lignende). Den manglet også byggegodkjenning, og vinduene hadde råteskader. El-kontrollen fant 28 viktige avvik. Takkonstruksjonen på tilbygget manglet vindtett duk og hadde nesten ingen isolasjon ved takpunktene.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 927 295 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og 34 937 kroner i takstutgifter. Hun krevde også erstatning for bistandsutgifter og forsinkelsesrente. Kjøperen mente at forholdene var upåregnelige og at takstmannen hadde satt for gunstige tilstandsgrader. Anslagene for utbedring var 262 276 kroner for badet, 275 000 kroner for hagestuen, cirka 140 000 kroner for el-anlegget og 250 000 kroner for taket.

Selgers forsikringsselskap, HDI, godtok bare taket på tilbygget. Resten avviste selskapet med henvisning til boligens alder og risikoopplysningene. Selskapet hadde tilbudt 130 220 kroner som endelig oppgjør.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda gikk gjennom hvert forhold for seg.

Badet var fra 2011 og hadde TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Rapporten pekte selv på usikkerhet rundt tettesjiktet ved sluket, og advarte om risiko for skader. Fuktmålingen ble riktignok gitt TG 0. Men risikoen var klar nok fortalt, og det var ikke vist store følgeskader. Selger og takstmann hadde heller ikke gitt uriktige opplysninger (§ 3-7 og § 3-8).

Hagestuen: Nemnda mente at et slikt rom i utgangspunktet er S-rom, men regnes som P-rom når det brukes som del av oppholdsrommene. Den ble brukt som stue hele året. Takstmannens skjønn var ikke uforsvarlig. Salgsoppgaven lovet bare ferdigattest for tilbygget, så kjøperen kunne ikke forvente at hagestuen var godkjent. Vinduene hadde fått TG 2, med varsel om råtne glasslister.

El-anlegget hadde TG 2. Rapporten sa at kabler ikke var godt festet, og at det var gjort arbeid uten samsvarserklæring. Den anbefalte en ny kontroll. Da var det ikke upåregnelig at kontrollen fant utbedringsbehov.

Taket var derimot en mangel, og det var enighet om det. Utbedringen kostet 140 220 kroner. Etter egenandel fikk kjøperen 130 220 kroner i prisavslag. Hun fikk også 10 000 kroner i erstatning for takst og bistand. Beløpet ble skjønnsmessig, fordi det meste av arbeidet gjaldt de andre kravene, som hun tapte.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser hvor mye risikoopplysningene i tilstandsrapporten betyr. Når rapporten advarer om et forhold, som TG 2 og en anbefaling om videre kontroll, må kjøperen regne med at det kan komme kostnader. Et nyere bad kan svikte uten at det gir medhold, hvis usikkerheten var beskrevet.

Mangelen som ga medhold, satt i et tilbygg der rapporten ikke hadde advart mot feilene. Mange reklamasjonspunkter gir dessuten ikke automatisk høyere beløp. Hvert punkt blir vurdert for seg.

Kort oppsummert

• Kjøperen reklamerte på bad, hagestue, el-anlegg og tak i en enebolig fra 1938.
• Nemnda mente at risikoopplysningene dekket bad, hagestue og el-anlegg, og at bare taket på tilbygget var en mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 130 220 kroner i prisavslag og 10 000 kroner i erstatning.