Mus og rotter i eldre tomannsbolig: ikke medhold for kjøper (FinKN 2025-1196)

Hva saken gjaldt

Eiendommen besto av to sammenbygde boliger, oppført i 1915 og 1974, med garasje i tilknytning til den nyeste delen. Den ble solgt for 13,3 millioner kroner ved kjøpekontrakt i juni 2024. Salgsoppgaven sa at boligene var eldre og trengte modernisering. I tilstandsrapporten fikk bygningsdelene i hovedsak TG 2 og TG 3 (tilstandsgrader der TG 2 betyr avvik som kan kreve tiltak, og TG 3 betyr store eller alvorlige avvik). Takstmannen skrev også at loftet hadde misfarging, og at lokale utbedringer og vedlikehold måtte påregnes.

I egenerklæringen (skjemaet der selger svarer på spørsmål om boligen) svarte selger ja på spørsmålet om skadedyr. Han skrev at det «har vært mus i garasjen».

Etter overtakelsen fikk leietakeren i den nyeste delen fuktskjolder i taket på et soverom. Da kjøperen så etter på kryploftet, lå det gnagerekskrementer under isolasjonen, og dampsperren hadde gnagehull. En skadedyrrapport pekte på at det trolig var aktivitet av mus nå, og at rotter hadde vært der tidligere, trolig i flere år. Ventiler i grunnmuren manglet netting.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen mente boligen var i dårligere stand enn han kunne forvente, og at selger hadde holdt tilbake opplysninger. Utbedringen var anslått til 111 562 kroner. Kravet under boligselgerforsikringen (forsikringen selger tegner, som kan dekke kjøperens krav) gjaldt 101 562 kroner, i tillegg til egenandelen på 10 000 kroner og forsinkelsesrente.

Selskapet avviste kravet. Det viste til at boligen var gammel og preget av slitasje, at mus i slike hus ikke er uvanlig, og at selger ikke kjente til skadene.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold. Tre ting var sentrale.

For det første er mus vanlig i eldre hus. I tidligere saker har nemnda gitt kjøper medhold først når museskadene har vært store. Her var skadene ikke av det omfanget.

For det andre måtte kjøperen uansett regne med større tiltak. Salgsoppgaven og tilstandsrapporten varslet om moderniseringsbehov, og mange bygningsdeler hadde dårlig tilstandsgrad. Selger hadde dessuten opplyst om mus i garasjen, som lå tett inntil den delen der skadene ble funnet. Skadene gikk derfor ikke ut over det kjøperen med rimelighet kunne forvente. Dette gjaldt bestemmelsen om at boligen skal være i samsvar med det som er avtalt og forventet (§ 3-2).

For det tredje kunne ikke nemnda slå fast at selger visste mer enn han hadde sagt. Kjøperen pekte på at selger og faren hans hadde lagt ny isolasjon på kryploftet omkring 2013 eller 2014, og at de da kunne ha sett spor etter gnagere. Nemnda så at det var et rimelig spørsmål, men arbeidet var utført over ti år før salget, og selger nektet for å ha kjent til noe. Nemnda behandler sakene skriftlig, og spørsmålet om hva selger så, egner seg bedre for vitneforklaringer. Ut fra dokumentene var det ikke grunnlag for å si at selger hadde holdt tilbake noe (§ 3-7). Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til samme resultat, og nemnda sluttet seg til det. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at skadedyr i et gammelt hus ikke automatisk er en mangel. Det avgjørende er om skadene går ut over det en kjøper kan vente ut fra alder, synlig tilstand og det som ble opplyst ved salget. En opplysning om mus ett sted på eiendommen kan telle mot kjøperen også når skadene viser seg et annet sted, hvis stedene ligger tett sammen.

Saken viser også at det er vanskelig å få medhold i at selger kjente til noe, når det bare finnes indisser og selger benekter. Nemnda krever klare holdepunkter i dokumentene. Skader av stort omfang stiller saken annerledes.

Kort oppsummert

• Skader etter mus og rotter på kryploftet i en tomannsbolig fra 1915 og 1974, med krav om 101 562 kroner.
• Nemnda mente skadene var innenfor det kjøperen kunne vente i en gammel bolig som var solgt med varsel om moderniseringsbehov og opplysning om mus.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem.