Tilbakeslag av kloakk i enebolig fra 1985: delvis medhold (FinKN 2025-450)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1985 med sokkelleilighet. Den ble solgt for 4,99 millioner kroner. Salgsoppgaven beskrev boligen som i normalt god stand etter alder, men med enkelte eldre bygningsdeler med begrenset levetid.

Tilstandsrapporten ga badet i underetasjen TG 3 (alvorlige avvik) og anslo kostnaden ved å totalrenovere det til 100-300 000 kroner. Vannledninger og avløpsrør fikk lys TG 2 (avvik som ikke krever umiddelbare tiltak) på grunn av alder. Rapporten sa at skader kan oppstå plutselig på slike anlegg.

Selger hadde fylt ut egenerklæringen (selgers skjema om boligen) etter at tilstandsrapporten var skrevet. Der stod det at det hadde vært tilbakeslag på et sluk på vaskerommet, at røret var spylt, og at kamera hadde vist et klemt rør ute i hagen. Omtrent en uke etter overtakelsen fikk kjøper tilbakeslag av kloakk i flere rom i kjellerleiligheten.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 97 388 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 6 611 kroner i takstutgifter og forsinkelsesrenter. Kjøper mente at opplysningene var mangelfulle og uriktige, og at det så ut som problemet var utbedret.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at tilbakeslaget kom etter at takstmannen skrev rapporten, at salgsoppgaven og egenerklæringen ble oppdatert, og at kjøper fikk beskjed før budaksept. Det pekte også på boligens alder og TG 2. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde gitt selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda kom til et annet resultat enn sekretariatet.

Først fant nemnda at selger hadde opplevd to tilbakeslag i løpet av ti måneder. Det første ble omtalt i en rapport fra en spyling og kamerainspeksjon i august 2023. Det andre kom i mars eller april 2024. Kjøper hadde fått vite om det siste, men ikke om rapporten fra 2023, som anbefalte å grave ned til røret og fjerne masse som lå i det.

Deretter mente nemnda at takstmannen heller ikke kjente til dette. Opplysningen skulle også vært gitt til ham, slik at den kunne påvirket vurderingen av avløpsrørene.

Nemnda konkluderte med at opplysningene var ufullstendige og delvis uriktige, og at vesentlig informasjon var holdt tilbake. Risikoopplysningene om alder og TG 2 hjalp derfor ikke selskapet. Det var en mangel etter §§ 3-7 og 3-8 (selgers opplysningsplikt) og § 3-2.

Beløpet ble likevel lavt. Kjøper måtte regne med at avløpsrørene kunne trenge oppgradering på kort sikt, og det ble tatt hensyn til ved utmålingen. Prisavslaget ble satt til 30 000 kroner etter fradrag for egenandelen. Utgifter til takstmann og annen bistand ble ikke tilkjent, siden kjøper hadde boligkjøperforsikring som skal dekke slike utgifter. Forsinkelsesrenter ble tilkjent. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at risikoopplysninger om alder ikke frikjenner selger når han vet mer enn han har fortalt. Har selger opplevd tidligere tilbakeslag eller fått en rapport om rørene, hører det med i det kjøper får vite.

Den viser også at delvis medhold kan bety mye mindre enn kravet. Når salgsdokumentene har varslet om at et anlegg er gammelt, trekker nemnda fra det kjøper måtte regne med å bruke.

Har kjøper boligkjøperforsikring, regner nemnda med at den dekker utgifter til fagkyndig bistand.

Kort oppsummert

• Tilbakeslag av kloakk en uke etter overtakelsen av en enebolig fra 1985.
• Nemnda mente selger hadde holdt tilbake en tidligere rapport og gitt ufullstendige opplysninger.
• Kjøper fikk delvis medhold: 30 000 kroner i prisavslag, mot et krav på 97 388 kroner.