Drenering og kjøkkenlekkasje i rekkehus: delvis medhold (FinKN 2025-218)

Hva saken gjaldt

Et rekkehus fra 1994 ble solgt for 3,51 millioner kroner i mai 2022. Salgsprospektet fortalte at boligen var oppgradert de siste årene, blant annet med nytt kjøkken. I tilstandsrapporten fikk både dreneringen og kjøkkenet tilstandsgrad TG 1 (ingen avvik). Rommene under terreng fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), fordi konstruksjonen mot terreng er en risikokonstruksjon. Selger hadde svart nei på spørsmål om fukt og drenering i egenerklæringen.

Etter overtakelsen i juli 2022 fant kjøperen skade på parketten på kjøkkenet. Årsaken var en vannlekkasje fra oppvaskmaskinen. Senere kom det frem fuktskader og muggvekst i yttervegg og gulv i flere rom under bakkenivå. Skadetakstene pekte på at vann og jordmasser lå inntil grunnmuren, og at et drensrør var deformert.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 614 533 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 55 460 kroner i erstatning for advokatutgifter og forsinkelsesrente. Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen, mente at kjøperen hadde klaget for sent. Det mente også at kostnader til oppgradering og vedlikehold var å regne med i en eldre bolig, og at skaden oppsto etter at risikoen gikk over til kjøperen.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) på tre punkter.

For det første ble det reklamert i tide. Lekkasjen på kjøkkenet ble oppdaget 2.9.22, og kjøperen klaget 2.11.22 (§ 4-19).

For det andre var begge forholdene mangler (§ 3-2). Både kjøkken og drenering hadde fått TG 1, og da kan kjøperen legge til grunn at det ikke var vesentlige avvik.

For det tredje ble prisavslaget fastsatt skjønnsmessig. Nemnda tok utgangspunkt i et pristilbud på 535 556 kroner for drenering og skader innvendig. Fra dette trakk den for standardheving (at kjøperen får en nyere og bedre løsning enn den boligen hadde). For kjøkkenet, der utbedringen kostet 45 213 kroner, ble det ikke gjort fradrag. Selskapet hadde nesten ikke kommentert fradraget, og det er selskapet som må bevise at fradrag skal gjøres og hvor stort det skal være. Samlet prisavslag ble 500 000 kroner.

Nemnda tilkjente også erstatning for advokatutgifter på 55 460 kroner, fordi avvikene lå innenfor det selger kunne kontrollert (§ 4-14). Takstmannen kunne sett hvordan drensplasten var avsluttet og at terrengfallet var uheldig. Tilkjenningen gjaldt bare om kjøperen faktisk hadde hatt utgiften. Forsinkelsesrente ble også tilkjent. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at TG 1 på en bygningsdel gir et sterkt utgangspunkt selv når den er nær 30 år gammel. Selgerens egenerklæring og risikoopplysningene i salgsoppgaven veier tungt.

Samtidig viser den at et medhold ikke betyr at hele kravet dekkes. Hvis utbedringen gir deg noe nytt i stedet for noe gammelt, kan beløpet reduseres. Klare og sammenlignbare pristilbud gjør det lettere for nemnda å fastsette utgangspunktet. Ulike tilbud som omfatter ulike arbeider gjør utmålingen mer skjønnspreget.

Kort oppsummert

• Lekkasje fra oppvaskmaskin og fukt fra svak drenering i et rekkehus fra 1994, begge med TG 1 ved salget.
• Nemnda fant mangler og at kjøperen hadde klaget i tide.
• Kjøperen fikk delvis medhold: prisavslag på 500 000 kroner etter fradrag for standardheving, pluss erstatning for advokatutgifter og rente.