Taklekkasje og oversett fukt på loftet: delvis medhold (FinKN 2024-411)

Hva saken gjaldt

Boligen var et rekkehus fra 1994, solgt for 4,3 millioner kroner ved kjøpekontrakt 25.1.23. Kjøperen overtok 20.3.23. I tilstandsrapporten fikk takkonstruksjonen og loftet TG 1 (ingen eller ubetydelige avvik), og takstmannen skrev at kaldloftet var tørt og luftig. Taktekkingen fikk TG 2 (noen avvik), utelukkende på grunn av alder. Taket var snødekt da rapporten ble laget, og rapporten sa at det måtte gjøres ytterligere undersøkelser. Selgeren hadde svart nei på om hun kjente til feil eller utettheter ved taket.

Kort tid etter overtakelsen fant kjøperen en lekkasje i taket over kaldloftet, og reklamerte (meldte fra om mangelen) til selskapet 25.4.23. En takstmann kjøperen hentet inn, målte fuktverdier over 20 prosent, og fant svertesopp og råte i treverket. Skadeårsaken var utettheter i blytekkingen der to tak møtes. Han anslo utbedringen til mellom 187 500 og 250 000 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 250 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), og 8 725 kroner til takstmann. Kravet gikk mot selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger). Kjøperen pekte på at fuktmerker var synlige på et bilde i den opprinnelige tilstandsrapporten, og at takstmannen ikke hadde gjort en grundig nok undersøkelse. Kjøperen mente også at lekkasjen var upåregnelig for et hus av denne typen.

Selskapet avviste ansvar. Det mente at kjøperen kjente til usikkerheten om taket, siden taket var snødekt og rapporten ba om ytterligere undersøkelser. Selskapet viste også til at taktekkingen var 29 år gammel, og at takstmannen som lagde rapporten ikke kunne se fuktmerker da han var der.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga kjøperen delvis medhold. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til samme resultat, og nemnda sluttet seg til begrunnelsen. Tre forhold veide tyngst.

• Selgeren svarer for opplysningene til takstmannen hun har brukt. Nemnda mente fuktmerkene var synlige på bildet i tilstandsrapporten, og at skadene måtte ha oppstått over lang tid, ikke etter befaringen. Loven krever her grov uaktsomhet (et markant avvik fra det som kan forventes), og nemnda mente takstmannen hadde gjort det ved ikke å bemerke merkene.
• Reglene for tilstandsrapporter sier at takstmannen skal se etter lekkasjer og fuktskjolder på loftet. Nemnda brukte dette som veiledning, og mente kontrollen avvek fra reglene.
• Nemnda kom også til at det forelå en upåregnelig mangel, altså en mangel som kjøperen ikke trengte å regne med. Kjøperen kjente eller måtte ikke kjenne til skadene.

Delvis medhold betyr her at kjøperen fikk rett i at det var en mangel, men ikke hele beløpet. Nemnda tok utgangspunkt i utbedringskostnader på omkring 220 000 kroner, gjennomsnittet av takstmannens intervall. Etter fradrag for kjøperens egenandel og for at nytt tak er bedre enn et gammelt, ble prisavslaget satt til 150 000 kroner. Utgiftene til takstmann ble ikke en del av avslaget, fordi nemnda la til grunn at kjøperens egen boligkjøperforsikring dekket dem. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en tilstandsrapport kan gi grunnlag for krav når den overser noe som er synlig. Bilder i rapporten kan bli viktige bevis. En TG 1 på et bygningsdel som senere viser seg å ha store skader, kan tale for at rapporten ikke var grundig nok.

Saken viser også at et tak som er vurdert bare ut fra alder, ikke fritar for ansvar når skaden skyldes noe annet. Og den viser at prisavslaget ikke følger regningen for utbedringen krone for krone. Kjøperen bærer en egenandel, og det gjøres fradrag når en gammel del blir byttet mot en ny.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 250 000 kroner for fuktskader og råte på kaldloftet etter en lekkasje i taket.
• Nemnda mente takstmannen burde ha sett fuktmerkene, og at selgeren måtte svare for det.
• Kjøperen fikk delvis medhold, med et prisavslag på 150 000 kroner.