Manglende isolasjon i tak, tomannsbolig fra 1921: ikke medhold (FinKN 2025-14)

Hva saken gjaldt

Boligen var en hel tomannsbolig fra 1921, med tilbygg og modernisering i 1983. Den ble solgt for 2 700 000 kroner i desember 2022. Selger var et dødsbo. Salgsoppgaven sa uttrykkelig at arvingene ikke hadde bodd i huset på lenge, at selger derfor ikke hadde egen kunnskap om eiendommen, og at det kunne finnes feil og skader selger ikke kjente til. Kjøpere ble oppfordret til å undersøke særlig grundig, helst sammen med en fagkyndig.

Kjøperen var ikke en forbruker (en privatperson som kjøper til eget bruk). Derfor ble boligen solgt som den er. Det betyr at selgers ansvar er begrenset til noen få regler i avhendingsloven.

Tilstandsrapporten ga både taktekkingen og takkonstruksjonen TG 2 (tilstandsgrad 2, avvik som kan kreve tiltak). Den nevnte at undertaket snart måtte skiftes, at ventilasjonen i takkonstruksjonen var begrenset eller dårlig, og at det var tett med isolasjon ned mot ytterveggene. Rapporten sa også at det var sort isolasjon som burde sjekkes nærmere. Avluftingen mellom isolasjon og undertak var ikke kontrollert, fordi det ikke var adkomst.

Under oppussing åpnet kjøperen takkonstruksjonen og fant at cirka 45 kvadratmeter av skråtaket mot vest ikke var isolert. Kjøperen reklamerte (meldte fra om mangelen) i februar 2023.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 131 300 kroner. Beløpet kom fra en rapport som kjøperen selv hadde fått utarbeidet. Kjøperen mente manglende isolasjon var en skjult mangel, og at selger hadde gitt en uriktig opplysning om isolasjonen. Kjøperen godtok at som den er-forbeholdet gjaldt, men mente at siden dette var et dødsbo, måtte opplysningene fra takstmannen veie ekstra tungt.

HDI Global Specialty, som hadde selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Selskapet pekte på at boligen var gammel, at den ble solgt som den er, og at rapporten inneholdt mange risikoopplysninger.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg i hovedsak til sekretariatets begrunnelse. To ting veide tyngst.

For det første var dette et dødsbo med mange risikoopplysninger. Selger kjente ikke huset, og salgsoppgaven sa det rett ut. Da er det vanskelig å hevde at selger ga uriktige eller for svake opplysninger (§ 3-7 og § 3-8). Sekretariatet mente dessuten at en eventuell feil ikke hadde påvirket kjøpet. Med et gammelt hus og rapportens advarsler om isolasjon og lufting kunne kjøperen ikke regne med et feilfritt tak.

For det andre var det ikke godtgjort at avviket var stort nok til å regnes som en vesentlig mangel når huset ble solgt som den er (§ 3-9). Nemnda merket seg at de påståtte feilene så ut til å være vurdert bare av kjøperens egen rapport, ikke av noen uavhengig sakkyndig. Nemnda bygger på skriftlig dokumentasjon, og slik saken lå an, var det ikke sannsynliggjort noe krav.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et dødsbo og et som den er-salg gir kjøperen en tung bevisbyrde. Kjøper som ikke er forbruker kan bare påberope seg noen få regler, og selgers ansvar er smalt.

Risikoopplysninger i tilstandsrapporten teller også. Når rapporten advarer om ventilasjon og isolasjon i taket, blir det vanskeligere å hevde at feil i akkurat dette var uventet.

En vurdering fra en uavhengig sakkyndig, i tillegg til kjøperens egen rapport, kan gjøre et krav lettere å sannsynliggjøre.

Kort oppsummert

• Cirka 45 kvadratmeter uisolert skråtak i en tomannsbolig fra 1921, solgt fra et dødsbo.
• Nemnda fant ingen mangel og ga selskapet medhold. Kjøperen fikk ikke prisavslag.
• Dødsbo, som den er-salg og mange risikoopplysninger talte mot kjøperen.