Varmepumpen sluttet å virke etter kjøpet: delvis medhold (FinKN 2025-1293)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 2012, solgt for 6 750 000 kroner. Den ble markedsført som «meget pen» og med passivhusstandard. Oppvarmingen kom fra en luft-til-vann varmepumpe (en varmepumpe som varmer vann til gulvvarme, radiatorer og varmtvann) med en varmesentral i vaskerommet.

I tilstandsrapporten fikk varmesentralen og den vannbårne varmen TG 1. Det betyr at rapporten ikke oppgir noe avvik. Anleggene var ikke nærmere kontrollert. Selgeren hadde svart nei på spørsmålet om han kjente til feil ved varmepumpen. Han hadde overtatt boligen i 2022 og bodd der det siste året.

I oktober oppdaget kjøperen at varmeanlegget ikke fungerte. En skadetakst viste at en sirkulasjonspumpe i anlegget var defekt. Delen var utgått fra produksjon og kunne ikke byttes, så hele systemet måtte skiftes.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen utbedret feilen og krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen godtgjøres) på 227 771 kroner, samt renter og sakskostnader. Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet.

Selskapet mente først at feilen kunne ha oppstått etter at risikoen gikk over til kjøperen (ved overtakelsen). Selger og megler forklarte at anlegget hadde virket da det ble testet før salget. Selskapet mente videre at anlegget var i påregnelig stand ut fra alderen. Til sist mente det at kjøperen uansett måtte trekkes for standardheving (at kjøperen får nytt anlegg i stedet for et gammelt).

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til vurderingen til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Tre forhold var viktige.

For det første tidspunktet. Anlegget sluttet å virke etter overtakelsen, men ikke lenge etter. Nemnda mente det var mest sannsynlig at det skyldtes en skjult feil som allerede var der ved overtakelsen (§ 2-4).

For det andre kjøperens forventninger. Anlegget var om lag 12 år gammelt, og det kunne gi en viss forventning om vedlikehold. Men TG 1 gjennom hele rapporten ga ingen grunn til å vente store utbedringer i nær fremtid. Kjøperen hadde heller ikke fått noen opplysning om hvor lenge slike anlegg vanligvis varer. Nemnda mente at en vanlig forbruker ikke kan forventes å kjenne til det. Anlegget var derfor i dårligere stand enn kjøperen kunne vente, og det var en mangel (§ 3-1 og § 3-2).

For det tredje beløpet. Kjøperen hadde sannsynliggjort utbedringskostnader like under 228 000 kroner. Men anlegget var alderdommelig, og nytt anlegg gir kjøperen en fordel. Nemnda gjorde derfor et fradrag for standardheving (§ 4-12), i tillegg til kjøperens egenandel. Prisavslaget ble satt til 100 000 kroner. Advokatutgifter ble ikke erstattet, fordi kjøperen hadde boligkjøperforsikring og det ikke var vist noe økonomisk tap.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en god tilstandsgrad kan gi kjøperen en berettiget forventning om at anlegget holder i noen år til, selv om det ikke er nytt. Når feilen kommer kort tid etter overtakelsen, kan nemnda legge til grunn at feilen fantes fra før.

Saken viser også at en mangel ikke betyr at alle kostnader dekkes. Når utbedringen gir nytt utstyr i stedet for et som nærmet seg slutten av levetiden, blir prisavslaget lavere enn regningen.

Kort oppsummert

• Varmeanlegget i en enebolig fra 2012 sluttet å virke i oktober, og delen kunne ikke byttes.
• Nemnda mente feilen var til stede ved overtakelsen og at anlegget var i dårligere stand enn kjøperen kunne vente.
• Kjøperen fikk delvis medhold, og prisavslaget ble 100 000 kroner mot kravet på 227 771 kroner.