Rørbrudd ved septiktank og kloakk i kjelleren: ikke medhold (FinKN 2024-945)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Akershus fra 1963, solgt for 3,4 millioner kroner i juli 2022. Kjøper overtok 12. juli 2022. Boligen hadde avløp via en privat septiktank (en tank som samler kloakk fra huset). Salgsoppgaven opplyste at kommunen kunne komme til å pålegge tilkobling til offentlig avløp.

Tilstandsrapporten ga avløpsrørene mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Den sa at mer enn halvparten av forventet levetid var brukt opp på innvendige avløpsledninger, at utskifting nærmet seg, og at skader kunne oppstå plutselig på et eldre anlegg. I egenerklæringen (selgers skjema om det han vet om boligen) svarte selger ja på spørsmål om feil ved vann og avløp og skrev at soilrør (avløpsrør) utvendig til avløpskummen var skiftet i 2018. Han hadde bodd i boligen i 33 år.

I april 2023 kom det vann opp av sluket i kjelleren og gjennom kjellergulvet. Under dreneringsarbeid rundt huset var det oppdaget et drensrør som var koblet inn i septiktanken. Etter at det var koblet fra, kom kloakken likevel tilbake i august. Kamerainspeksjon viste at utløpsrøret fra tanken var brutt omtrent en meter fra tanken. En takstmann fant at røret var svært forvitret, og at deler av det var reparert med nyere rør, sannsynligvis tidlig på 1990-tallet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 112 486 kroner, i tillegg til 14 625 kroner i takstutgifter og forsinkelsesrente. Kjøperen mente selgers opplysning tilsa at de utvendige avløpsrørene var byttet i 2018, og at selger hadde gitt mangelfulle og uriktige opplysninger.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at opplysningen om 2018 bare gjaldt innløpsrøret til tanken, ikke utløpsrøret. Det mente også at røret var omkring 60 år gammelt, og at bruddet kunne ha oppstått etter at risikoen gikk over til kjøper.

Hva nemnda la vekt på

Enstemmig fant nemnda at selger ikke hadde brutt opplysningsplikten (§ 3-7). Røret var trolig delvis utbedret rundt 30 år før salget. Selger hevdet han ikke kjente til det, og en så gammel opplysning ville uansett neppe ha påvirket kjøpet.

Om selve mangelen (§ 3-2, at boligen må være slik kjøper med rimelighet kan vente) delte nemnda seg.

Flertallet mente opplysningen om 2018 var uklar, og at det er selger som bærer risikoen for uklarhet. Men den måtte leses sammen med resten: TG 2, eldre anlegg og at utskifting nærmet seg. Et rørbrudd og utbedringsbehov ni måneder etter overtakelsen var ikke et avvik fra det man kunne vente, og flertallet kom til dette under tvil.

Mindretallet mente at saken var et grensetilfelle. Etter dets syn var det sannsynlig at anlegget allerede hadde brutt sammen ved overtakelsen. Selv med opplysningen om alderen var det upåregnelig at en vesentlig del måtte skiftes med en gang.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at nemnda tar utgangspunkt i at deler av en eldre bolig er fra byggeåret, med mindre annet er sagt. Er det gitt risikoopplysninger om alder, må kjøper regne med utbedringer. Uklare formuleringer i egenerklæringen, som her om hvilke rør som var skiftet, veier tungt, men de er ikke alltid nok alene.

Saken viser også at kjøpers forventning bygger på det som ble opplyst ved salget, ikke på egne antakelser eller på det som oppdages etter overtakelsen. Avgjørelsen er en dissens (uenighet i nemnda).

Kort oppsummert

• Kloakk kom inn i kjelleren om lag ni måneder etter overtakelsen, fordi utløpsrøret fra septiktanken var brutt.
• Flertallet mente TG 2, alder og risikoopplysninger gjorde bruddet påregnelig, og at selger ikke hadde holdt tilbake opplysninger.
• Utfallet var ikke medhold til kjøper. Ett medlem mente boligen var mangelfull.