Manglende fallrettigheter, for sen reklamasjon: ikke medhold (FinKN 2026-934)

Hva saken gjaldt

Et småbruk med enebolig fra 1910 ble solgt for 1 330 000 kroner høsten 2024, med kjøpekontrakt av 29.10.24. Eiendommen ble markedsført som idyllisk, med tomt ned til en elv. Prospektet sa at eiendommen hadde fallrettigheter i elva (rett til å utnytte vannfallet, som ofte gir årlig utbetaling fra et kraftselskap).

Den 19.11.24 sendte kjøperens far en e-post til kraftselskapet og ba om at det ble sjekket. Kjøperen var på kopi. Selskapet svarte samme dag at det ikke hadde funnet noe aktivt på eiendommen. Overtakelsen skjedde to dager senere, 21.11.24, uten forbehold. Kjøperen reklamerte (varslet selger om mangelen) først 21.2.25.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 100 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med støtte i en verdivurdering som anslo verditapet til 100 000 kroner. Kjøperen mente at fristen ikke kunne starte før overtakelsen, at e-posten var stilet til faren, og at selgers opptreden uansett gjorde at selger ikke kunne bruke fristen som forsvar.

Forsikringsselskapet, som dekket selgerens boligselgerforsikring, mente at kjøperen hadde reklamert for sent. Kjøperen visste, eller burde ha visst, om forholdet allerede 19.11.24.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til at kjøperen ikke hadde reklamert innen rimelig tid. Nemnda sluttet seg til det. Tre ting veide tyngst.

For det første når fristen starter. Kjøperen mister retten til å kreve noe hvis det ikke reklameres innen rimelig tid etter at kjøperen oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Praksis er streng, og det er sjelden grunn til en frist på mer enn to til tre måneder.

For det andre om fristen kan løpe før overtakelsen. Sekretariatet mente at den kan det. Nemnda mente at det ikke var avgjørende her, for reklamasjonen kom for sent uansett.

For det tredje at kjøperen var kjent med e-posten. Nemnda fant det mest sannsynlig at kjøperen kjente innholdet senest ved overtakelsen. Overtakelsen var avtalt bare to dager etter e-posten, og kjøperen var på kopi. Nemnda fant heller ikke grunnlag for at selger ikke kunne påberope seg fristen på grunn av egen opptreden. Salgsdokumentene hadde ikke uttrykkelig lovet årlige utbetalinger.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at fristen for å varsle kan begynne å løpe før du har overtatt boligen, hvis du får vite om forholdet. Det hjelper ikke at informasjonen først gikk til en annen, når du selv fikk kopi. Nemnda kan legge til grunn at du kjente til den.

Det er heller ikke nok å ha en god sak. Har du fått en mistanke, bør du varsle selger raskt. Et kort varsel som sier hva du reagerer på, er nok. Du trenger ikke ha kravet ferdig regnet ut.

Kort oppsummert

• Prospektet nevnte fallrettigheter som ikke fantes, og kjøperen krevde 100 000 kroner.
• Kjøperen fikk vite om forholdet 19.11.24 og reklamerte 21.2.25, mer enn tre måneder etter.
• Nemnda mente at reklamasjonen var for sen, og kjøperen fikk ikke medhold.