Mangelfulle fuger i pipeløpet i bolig fra 1979: delvis medhold (FinKN 2026-824)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1979, solgt for 8,5 millioner kroner. I salgsoppgaven sto det at boligen var oppvarmet med elektrisitet, varmepumpe og ved. Tilstandsrapporten ga pipe og ildsted mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Grunnen var at det manglet en ildfast plate på gulvet under sotluken og feieluken. Takstmannen fant ingen fukt, lekkasjer eller sprekker av betydning på pipens synlige sider, og anslo at tiltaket ville koste under 10 000 kroner. I egenerklæringen svarte selgeren nei på om han kjente til feil ved pipe eller ildsted.

Kjøperen overtok boligen i januar 2025. Da kjøperen skulle fornye ildstedet, undersøkte brannvesenet skorsteinen. Den ble filmet innvendig, og det viste seg at elementskorsteinen hadde flere dårlige og mangelfulle fuger. Brannvesenet mente at dette økte brannrisikoen og førte til at fyringsanlegget ikke virket som forutsatt. Det anbefalte at skorsteinen ble rehabilitert av fagfolk, og at arbeidet var søknadspliktig.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 36 682 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Beløpet var et tilbud på rehabilitering av pipeløpet. Et annet firma hadde priset det samme arbeidet til 65 476 kroner. Kjøperen mente at ingenting i salgsdokumentene hadde forberedt kjøperen på dette, og la frem monteringsanvisninger som viste at pipeløpet ikke var satt opp slik anvisningene krevde da huset ble bygget.

Fremtind Forsikring, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Selskapet pekte på at pipen hadde fått TG 2 og at boligen var gammel. Rehabilitering var etter selskapets syn nødvendig vedlikehold. Kjøperen hadde etter selskapet også måttet regne med det.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør), som først vurderer sakene, ga selskapet medhold. Det mente at brannvesenets rapport ikke forklarte om fugene skyldtes vanlig elde og slitasje eller en byggefeil. Sekretariatet viste også til at det er kjøperen som må bevise at kravet er berettiget.

I nemnda la kjøperen frem mer informasjon. To forhold var avgjørende for nemnda:

• Nemnda mente at det nå var sannsynliggjort at feilen ikke skyldtes elde og slitasje. Da var den et uventet avvik og en mangel etter § 3-2.
• Rapporten om TG 2 gjaldt en manglende plate under luken. Den sa ingenting som kunne få kjøperen til å regne med at selve pipeløpet måtte rehabiliteres.

Nemnda satte prisavslaget etter § 4-12 andre ledd til 25 000 kroner. Beløpet er lavere enn kravet fordi kjøperen får enkelte nye pipekomponenter. Kjøperens egenandel etter § 3-1 ble trukket fra, og endelig prisavslag ble 15 000 kroner. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det kan bety mye hvilken dokumentasjon du legger frem. Sekretariatet ga først selskapet medhold fordi det ikke var forklart hva feilen skyldtes. Når kjøperen senere dokumenterte at den ikke var vanlig slitasje, snudde utfallet.

En tilstandsgrad gjelder de forholdene rapporten faktisk beskriver. En merknad om en manglende plate under luken sier lite om tilstanden inne i pipeløpet. Samtidig viser beløpet at et prisavslag ikke nødvendigvis dekker hele regningen. Nye deler gir kjøperen en verdi som blir trukket fra.

Kort oppsummert

• Pipeløpet i en bolig fra 1979 hadde mangelfulle fuger, som brannvesenet mente økte brannrisikoen.
• Nemnda mente feilen ikke var vanlig slitasje, og at TG 2 for en manglende plate ikke advarte om den.
• Utfallet ble delvis medhold: 15 000 kroner i prisavslag av et krav på 36 682 kroner.