Kollapset brønn og E. coli i drikkevannet: delvis medhold (FinKN 2026-831)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1972, solgt for 2,95 millioner kroner i 2025. Salgsoppgaven fortalte at boligen hadde vannforsyning fra privat brønn. Selger skrev i egenerklæringen (skjemaet der selger svarer om boligen) at kloakken gikk rett i sjøen, og at det til tider luktet kloakk fra kjelleren.

Tilstandsrapporten ga utvendige vann- og avløpsledninger mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Den sa at det ikke fantes dokumentasjon på vannkvaliteten i brønnen, og at vannkvaliteten måtte dokumenteres. Samtidig skrev takstmannen at det ikke var behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerte i dag. Kostnadsestimatet var under 10 000 kroner.

Kort tid etter overtakelsen fant kjøperen at brønnen og vannsystemet ikke fungerte som tenkt. En analyse viste at drikkevannet var forurenset. Et takstfirma fant at tre av veggene i brønnen hadde rast sammen, at brønnen fikk vann fra en elv, og at vannprøven viste E. coli. Kjøperen reklamerte (meldte fra om mangelen) i juni og juli 2025.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 369 476 kroner. Beløpet var kostnaden ved å koble boligen til offentlig vann, inkludert gebyrer. Kjøperen mente også at utbedring av brønnen ville koste over 500 000 kroner. Kjøperen mente det var upåregnelig at boligen ikke hadde en fungerende drikkevannskilde, og at selger ikke hadde opplyst om det.

Forsikringsselskapet, Gjensidige, avviste kravet. Selskapet viste til at boligen var gammel, bygget uten fagfolk og av lav standard, at det var opplyst om usikker vannkvalitet fra privat brønn, og at kloakken gikk rett ut i sjøen. Er det en mangel, mente selskapet at kravet var for høyt.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga delvis medhold og sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør).

For det første forventningene. Kjøperen kunne ikke ha spesielt høye forventninger til vann og avløp sammenlignet med offentlig tilkobling. Opplysninger om privat brønn er vanligvis et usikkerhetsmoment kjøperen må regne med.

For det andre det som talte for en mangel. Takstmannen skrev at anlegget fungerte i dag. Brønnen hentet vann fra en elv og ikke fra grunnvann, som vanligvis er en tryggere kilde. Brønnen hadde kollapset, og drikkevannet var sterkt forurenset. Det var en fullstendig funksjonssvikt som ble oppdaget nesten umiddelbart etter overtakelsen. Takstmannens forbehold om at vannkvaliteten ikke var testet, fikk derfor ikke avgjørende vekt. Nemnda fant en mangel etter avhendingsloven § 3-2, og trengte ikke vurdere § 3-7.

For det tredje beløpet. Nemnda tok utgangspunkt i kostnaden ved å koble til offentlig vann, cirka 370 000 kroner, men regnet ikke med abonnements- og forbruksgebyrer. Nemnda gjorde også et standardhevingsfradrag (fradrag fordi utbedringen gir noe bedre enn det kjøperen kjøpte), fordi salgsdokumentene opplyste om privat brønn med usikker vannkvalitet. Etter en skjønnsmessig vurdering og etter egenandelen ble prisavslaget 150 000 kroner. Kjøperen fikk også forsinkelsesrenter. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en opplysning om privat brønn ikke gir selger fritak for alt. Kjøperen må regne med usikker vannkvalitet, men en brønn som kollapser og gir forurenset vann rett etter overtakelsen, går ut over det.

Setningen i tilstandsrapporten om at anlegget fungerer i dag, kan gi kjøperen grunn til å tro at det virker. Et generelt forbehold om at vannkvaliteten ikke er testet, veier ikke like tungt når brønnen faktisk er ødelagt.

Saken viser også at beløpet i en gammel bolig blir betydelig lavere enn kravet. Nemnda gjør fradrag for at kjøperen får noe bedre enn det opplyste, og regner ikke med løpende gebyrer.

Kort oppsummert

• Brønnen hadde kollapset og drikkevannet var forurenset med E. coli kort tid etter overtakelsen.
• Nemnda mente et generelt forbehold om vannkvalitet ikke kunne veie tyngst når hele anlegget sviktet.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 150 000 kroner av et krav på 369 476 kroner.