Vanninntrengning i garasje ved villa fra 1918: delvis medhold (FinKN 2025-475)

Hva saken gjaldt

Boligen var en villa fra 1918 med dobbelgarasje fra 1997, solgt for 5 100 000 kroner i 2022. Salgsoppgaven kalte den flott og særpreget, og beskrev den som vesentlig påkostet og modernisert. Tilstandsrapporten sa om garasjen at det var montert drensplate (beskyttelsesplast mot grunnmuren) på utsiden, og at denne manglet topplist. Drenering og grunn fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Selger hadde svart nei på spørsmål om problemer med drenering, fuktinnsig og fuktmerker.

Litt over en måned etter overtakelsen rant det vann inn i garasjen ved regnvær. Det samlet seg vann på gulvet, og innbo som sto der ble skadet. En takstingeniør mente at dreneringen rundt garasjen ikke fungerte tilfredsstillende, og at listen som manglet i toppen av plasten kunne gi økt fuktbelastning.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 134 375 kroner, pluss forsinkelsesrenter. Beløpet gjaldt ny drenering, renhold av drensrør og montering av list. Kjøperen mente selger hadde holdt tilbake opplysninger om vanninntrengning, og at opplysningen om manglende list ikke ga grunn til å tenke at dreneringen var et større problem.

Selgerens forsikringsselskap avviste kravet. Det viste til at kjøperen var opplyst om manglende list, at garasjen var 26 år gammel, og at drenering og grunn hadde TG 2. Selskapet mente at kjøperen måtte regne med tiltak, og at selger ikke kjente til noen feil ved dreneringen. Selskapet mente også at bare montering av list, som kostet 12 500 kroner, var dokumentert som nødvendig.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold. Nemnda kom også til at det var en mangel, men på en annen måte.

Nemnda så at det kunne stilles spørsmål ved om opplysningene var gode nok. Setningen om at drensplaten manglet topplist sa ikke noe om risikoen for fukt, og forskriften krever at resultatene forklares tydelig og forbrukervennlig. Nemnda lot likevel dette stå åpent.

Avgjørende var i stedet at det var klare holdepunkter for at selger måtte ha kjent til avviket. Vannet kom raskt etter overtakelsen, det var mye av det, og verken salgsoppgaven eller egenerklæringen nevnte fuktproblemer i garasjen. Etter § 3-7 er det da en mangel. Nemnda mente også at kjøperen ikke kunne bruke garasjen til oppbevaring, så forholdet kunne ha påvirket budet.

Utmålingen ble lavere enn kravet. Sekretariatet mente det ikke ga grunnlag for stort fradrag at det var gitt noen risikoopplysninger, fordi risikoen var dårlig forklart. Det ble likevel tatt hensyn til alder og til at prisen både gjaldt list og ny drenering, og det var ikke dokumentert følgeskader. Prisavslaget ble satt til 70 000 kroner, uten nytt fradrag for egenandel, og forsinkelsesrente ble tilkjent. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en kort og teknisk merknad i tilstandsrapporten ikke alltid dekker et fuktproblem som viser seg raskt. Når vann kommer inn kort tid etter overtakelsen, og ingen har nevnt det, kan nemnda legge til grunn at selger kjente til problemet.

Den viser også at selv om kjøperen får rett, kan beløpet bli mye lavere enn det som ble krevd. Alder på bygningsdelen og det som faktisk er dokumentert avgjør utmålingen.

Kort oppsummert

• Vann rant inn i en garasje fra 1997 en drøy måned etter overtakelsen, og kjøperen krevde 134 375 kroner.
• Nemnda mente selger måtte ha kjent til fuktproblemet, og at det var en mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold, med et prisavslag på 70 000 kroner.