Varmepumpe og vannbåren varme sviktet: delvis medhold (FinKN 2024-661)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Vestlandet, bygget i 2013 eller 2014 og solgt for 6 600 000 kroner i november 2022. Salgsoppgaven fremhevet vannbåren varme i hele boligen. I tilstandsrapporten fikk både det vannbårne varmeanlegget og varmtvannstanken TG 1 (ingen eller bare mindre avvik). Selger opplyste i egenerklæringen at anlegget jevnlig hadde vært vedlikeholdt av fagfolk.

I april 2023 ble boligen kaldere enn vanlig, og gulvvarmen sluttet å virke. Litt senere mistet kjøperen også varmtvannet. Rørleggere fant en lekkasje i varmepumpen. De mente det var mest fornuftig å bytte hele anlegget, blant annet fordi feilsøking kunne ta lang tid, bli dyrt og likevel ikke gi resultat. Kjøperen reklamerte (meldte fra om mangelen) i mai 2023.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 87 125 kroner, pluss renter. Han mente boligen var dårligere enn han kunne forvente, siden varmeanlegget var trukket frem som et høydepunkt og hadde TG 1. Han mente også at selger ikke hadde fortalt om en tidligere lekkasje.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente at feilen var vanlig slitasje på et anlegg av denne alderen, og at det ikke var dokumentert at skaden oppsto mens selger eide boligen. Partene var også uenige om utbedringen. Kjøperen hadde fått tre tilbud: en reparasjon på 19 125 kroner og to utskiftinger, til 218 644 og 94 300 kroner.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) mente det var en mangel, og nemnda var enig. To forhold veide tyngst.

For det første var det en mangel (§ 3-2). Rapporten ga anlegget TG 1, og det var ingen risikoopplysninger om alder eller levetid. Selger hadde dessuten opplyst om jevnlig service. Kjøperen hadde derfor ikke grunn til å regne med et så stort behov for utbedring så kort tid etter overtakelsen. Nemnda legger ofte stor vekt på TG 1, selv når bygningsdelen er eldre.

For det andre ble prisavslaget utmålt etter den rimeligste forsvarlige utbedringen (§ 4-12). Flertallet mente kjøperen ikke hadde vist at en reparasjon var uforsvarlig, siden den ikke var forsøkt. Det spilte ingen rolle at rørleggerne anbefalte å bytte anlegget eller ikke ville garantere resultatet. Flertallet satte prisavslaget til 19 125 kroner, pluss renter, med fradrag for kjøperens egenandel på 10 000 kroner.

Ett medlem var uenig (dissens). Han mente det var vist at en reparasjon ikke ville holde, blant annet fordi varmepumpen tidligere hadde hatt en større lekkasje, og at et avslag da måtte bygge på en utskifting med fradrag for at anlegget ble nyere. Han utmålte ikke noe beløp fordi han var i mindretall.

Kjøperen fikk delvis medhold: mangelen ble godtatt, men avslaget ble langt lavere enn kravet.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en god tilstandsgrad og opplysning om service kan gi deg rett til å forvente at anlegget holder en stund til. Den viser også at du som hovedregel får dekket den billigste forsvarlige løsningen, ikke nødvendigvis den du eller fagfolk foretrekker. Du må selv vise at billigste løsning ikke er god nok. En reparasjon du ikke har prøvd, er vanskelig å avvise.

Kort oppsummert

• Varmepumpen og det vannbårne anlegget sluttet å virke kort tid etter overtakelsen, selv om anlegget hadde TG 1.
• Nemnda mente det var en mangel, men flertallet valgte den rimeligste forsvarlige utbedringen, en reparasjon.
• Kjøperen fikk delvis medhold under dissens: 19 125 kroner i prisavslag, med fradrag for egenandelen på 10 000 kroner.