Lekkasje fra bad i leilighet fra 1948: ikke medhold (FinKN 2025-429)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet fra 1948, solgt for 3,2 millioner kroner. Salgsoppgaven kalte den moderne og beskrev badet som helfliset og tidløst innredet, med varmekabler i gulvet og vannrør i rør-i-rør-system.

Tilstandsrapporten var mer nøktern. Gulvet på badet og membranen (det tette sjiktet under flisene) fikk mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Rapporten pekte på at gulvet hadde feil fall mot sluket, at det var mulig for vann å ligge igjen i stedet for å gå til sluk, at fugene hadde avvik, og at mer enn halvparten av forventet levetid på membranen var brukt opp. Den ga også en dør til badet mørk TG 2 fordi dørbladet var fuktskadet i nedkant. Det manglet dokumentasjon på badet, og det var ukjent hvem som hadde bygget det. Samtidig fikk fukt i tilliggende konstruksjoner TG 1, og hulltaking hadde ikke vist unormale forhold. Selger svarte nei på alle spørsmål om feil ved våtrom.

Kjøper overtok i juni 2024. Senere så kjøper en fargeforskjell på parketten, åpnet en vegg og fant fuktskader. Skaden hadde trolig pågått i 4 til 8 måneder.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 175 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og erstatning for sakskostnader. Rapportene fra kjøpers side pekte på at det var brukt silikon rundt rørgjennomføringene i dusjveggen i stedet for en fagmessig tetting, og at et vanntett lag dermed ikke var sammenhengende. Kjøper mente at badet burde vært utført fagmessig, og at det brøt offentlige krav i byggeforskriften. Kjøper mente også at det ikke var tatt et tydelig forbehold om dette i avtalen.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgers ansvar overfor kjøper), avviste kravet. Badet var 17 år gammelt, det var gitt mange risikoopplysninger, og vedlikehold og oppgradering var derfor påregnelig. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, under noe tvil.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold og la vekt på fire ting: badets alder, tilstandsgradene, at dokumentasjon manglet, og at skaden var direkte knyttet til et avvik som var opplyst.

Fuktskaden kom fra en feil ved tettingen i dusjveggen. Tilstandsrapporten hadde ikke nevnt akkurat den feilen, men den hadde varslet om at badet kunne lekke, at membranen var nær slutten av levetiden og at man ikke visste hvem som hadde bygget det. Nemnda mente at kjøper ikke kunne ha en klar forventning om at arbeidet var utført fagmessig. At det ble funnet ufagmessig arbeid, var ikke helt utenfor det som kunne ventes.

Kjøper hadde også vist til § 3-2 tredje ledd, som sier at boligen skal følge offentlige krav med mindre selger har tatt et tydelig forbehold. Nemnda svarte at ikke ethvert avvik fra forskriftene i en eldre bolig er en mangel. Det avgjørende er om risikoen for forskriftsavvik ble gjort kjent for kjøper før salget. Her hadde salgsoppgaven vist at dokumentasjon manglet, og hadde beskrevet en rekke konkrete avvik på badet. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et bad som ser nytt og pent ut i salgsoppgaven, likevel kan være vurdert mer forsiktig i tilstandsrapporten. Nemnda leser rapporten sammen med markedsføringen.

Den viser også at kjøper kan tape selv om skaden ble skjult og ikke var nevnt spesifikt. Når rapporten peker på svakheter ved samme del av boligen, og dokumentasjonen mangler, er en senere lekkasje lettere å regne som påregnelig.

Til sist viser den at reglene om offentlige krav ikke gir rett til å kreve at et eldre bad følger dagens regler, hvis risikoen er belyst.

Kort oppsummert

• Utett bad i en leilighet fra 1948 ga fuktskader, og kjøper krevde 175 000 kroner.
• Tilstandsrapporten hadde varslet om avvik, alder og manglende dokumentasjon.
• Nemnda ga selskapet medhold: kjøper nådde ikke frem med kravet.