Manglende brannskille og rømningsvei: delvis medhold (FinKN 2026-641)

Hva saken gjaldt

Boligen var en eierleilighet i et bygg fra 1939, seksjonert i 1988. Den ble solgt for 7,6 millioner kroner i mars 2022 og var markedsført som lys og innbydende. Tilstandsrapporten sa at boligen var gammel, og at skjevheter i etasjeskillet må ventes. I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om boligens tilstand) opplyste selger om skjevt gulv, men at bæringen var kontrollert. Selger svarte nei på om det fantes påbud, krav eller manglende tillatelser. Selger hadde ikke bodd i boligen det siste året før salget.

Etter overtakelsen fulgte kommunen opp brannsikringen i boligen. Kommunen viste til at det ved seksjoneringen i 1988 var satt vilkår om brannkrav og rømningsveier. Kjøperen fikk da vite om avvik. Kommunen avsluttet senere oppfølgingen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 553 734 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og erstatning for boutgifter, med forsinkelsesrente. Kjøperens takstmann mente at leiligheten manglet brannskille mot naboer og trapperom, og at det ikke fantes godkjent rømningsvei. Kjøperen mente at avvikene var upåregnelige, og at selger hadde brutt opplysningsplikten.

Forsikringsselskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste mangelsansvar. Selskapets takstmann fant ikke alvorlige avvik ut fra datidens regler, bortsett fra at det var ett rømningsvindu for lite. Han mente at en branningeniør kunne godkjenne boligen slik den er, og la til grunn langt lavere kostnader. Selskapet mente kjøperen ikke hadde sannsynliggjort kravet, og at saken burde vært bedre dokumentert.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og fant at boligen hadde en mangel etter § 3-2. Ingen av partene kom med nye merknader etter sekretariatets vurdering. Avgjørelsen var enstemmig.

Det avgjørende var at ingenting i det som ble opplyst ved salget tilsa at boligen ikke var brannprosjektert i tråd med regelverket da den ble seksjonert i 1988. En kjøper kan legge til grunn at en bolig som er delt opp og godkjent, oppfyller kravene som gjaldt da. Kjøperen hadde derfor ikke grunn til å regne med at brannsikringen måtte gjøres om.

Nemnda satte ikke noe beløp. Sekretariatet fant det uforsvarlig å ta stilling til hvor mye kjøperen skulle ha, fordi de to takstmennene var sterkt uenige om hva som måtte utbedres og hva det ville koste. Derfor ble det bare delvis medhold.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en kjøper kan få medhold i at en mangel finnes uten å få vite hva den er verdt. Når fagkyndige er uenige om hva som må gjøres, kan nemnda la beløpet stå åpent. Da må partene enes selv, eller saken må avgjøres et annet sted.

Den viser også at en eldre bolig ikke automatisk kan forventes å ha svak brannsikring. Det som ble opplyst ved salget, og hva seksjoneringen bygde på, teller med i vurderingen. Jo bedre hver feil er dokumentert, med årsak og kostnad hver for seg, desto lettere er det å få et beløp fastsatt.

Kort oppsummert

• Etter kommunens tilsyn kom det frem avvik ved brannskille og rømningsvei i en leilighet i et bygg fra 1939.
• Nemnda mente at det forelå en mangel, siden ingenting ved salget tilsa at brannsikringen avvek fra reglene i 1988.
• Beløpet ble ikke fastsatt fordi de fagkyndige var sterkt uenige, og kjøperen fikk delvis medhold.