Råteskadet tak i enebolig fra 1959, kjøperforsikring: medhold (FinKN 2025-1311)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Østlandet fra 1959, solgt for 2 500 000 kroner. Salgsoppgaven beskrev den som en fin enebolig med alt på ett plan, betydelig påkostet de siste årene. Den nevnte nye overflater, nytt kjøkken, nyere beslag og takrenner, og nyere taktekking og plater.

Selgeren opplyste i egenerklæringen (selgers eget skjema om boligen) at det var gjort tømrerarbeid med egeninnsats og uten faglærte. Han nevnte også en liten lekkasje ved pipa, som var stanset med ny pipehatt.

I tilstandsrapporten fikk både taktekking og takkonstruksjon lys TG 2 (avvik som ikke krever umiddelbare tiltak). Rapporten viste til fuktskjolder i undertaket og ved pipa og til dårlig lufting. Taket var bare vurdert fra bakken og fra loftet.

Etter overtakelsen rev kjøperen ned en innkledning på loftet. Isolasjon lå rett på undertaket uten lufting eller plast. Kjøperen fant siden mye sopp, og en analyse viste blant annet svertesopp og ildkjuker. Kjøperen fikk et anslag på 132 375 kroner for utbedring. Et senere anslag fra et annet firma, som pekte på feilkonstruksjon og mye råte i taksperrene, kom på 265 000 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Saken gjaldt ikke et prisavslag direkte, men om kjøperens eget selskap, HELP Forsikring, skulle gi videre bistand. Boligkjøperforsikring dekker kjøperens rimelige og nødvendige kostnader til reklamasjon og tvist mot selgeren, men bare hvis det er sannsynliggjort at kjøperen har et krav på grunn av mangler.

Kjøperen mente taket hadde en mangel og at selskapet ikke hadde gjort nok. Selskapet mente det ikke var sannsynlig at et krav mot selgeren ville føre frem. Det viste til boligens alder, til at flere deler hadde fått TG 2, og til at det var gitt konkrete risikoopplysninger (opplysninger i salgsdokumentene om svakheter).

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet. Spørsmålet var ikke om det helt sikkert var en mangel, men om saken var tvilsom nok til at kjøperen hadde krav på mer hjelp.

Flere forhold trakk mot en mangel: salgsoppgavens omtale av nyere taktekking, at takstmannen ikke hadde sagt at det trengtes umiddelbare tiltak, at det så ut til å være en feilkonstruksjon, og at utbedringen ville bli nokså kostbar. Andre forhold trakk motsatt vei, særlig de mange risikoopplysningene om taket.

Sekretariatet landet under tvil på at saken i dag kunne regnes som mulig å føre for en domstol etter den alminnelige regelen om at boligen må være i tråd med avtalen (§ 3-2). Nemnda mente at det ville vært lurt med en nærmere vurdering fra en fagperson og at selgerens syn på forholdet manglet. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken sier ikke at kjøperen har rett i mangelskravet mot selgeren. Den sier bare at forsikringen ikke kunne avslutte hjelpen så lenge det var reell tvil.

Den viser også at selv der tilstandsrapporten har TG 2 og flere advarsler, kan uklare formuleringer om at noe er nyere gjøre saken åpen. Feilkonstruksjon og høye utbedringskostnader teller for kjøperen.

Nemnda pekte selv på at en fagkyndig vurdering og selgerens forklaring ville hjelpe saken videre.

Kort oppsummert

• Råte og sopp i taket i en enebolig fra 1959, med feil isolering funnet etter kjøpet.
• Boligkjøperforsikringen avslo videre bistand fordi den ikke så et krav mot selger som sannsynlig.
• Nemnda ga kjøperen medhold under tvil, og forsikringen må gi videre bistand.