Bulende grunnmur og defekt bakkekran i enebolig: ikke medhold (FinKN 2025-356)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1979, solgt for 8,7 millioner kroner i 2023. Salgsprospektet beskrev en godt vedlikeholdt bolig. I tilstandsrapporten fikk grunnmur og fundamenter mørk tilstandsgrad 2 (avvik som kan kreve tiltak). Takstmannen hadde funnet skråriss, som er et symptom på setninger, og fuktskadet puss. Rapporten sa at slike riss ikke er uvanlige i bygninger fra denne perioden, og at lokal utbedring måtte gjøres. De utvendige vann- og avløpsledningene fikk lys tilstandsgrad 2, fordi mer enn halvparten av forventet brukstid var passert. Rapporten sa at skader kan oppstå plutselig på eldre anlegg.

Selger hadde bodd i boligen siden 1985 og svarte i egenerklæringen at selger ikke kjente til setningsskader eller feil på vann- og avløpsrør.

Etter overtakelsen fant kjøperen at grunnmuren under balkongen buler innover, og at den utvendige bakkekranen var defekt.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 204 959 kroner i utbedringskostnader. Kjøperens takstfirma anslo at grunnmuren ville koste ca. 150 000 kroner å utbedre, og at bakkekranen ville koste omtrent like mye. Et rørleggerfirma ga et tilbud på 54 959 kroner, men sa at behovet var noe usikkert.

Kjøperen mente at opplysningene ved salget bare gjaldt overfladiske skader, og at pågående setninger var upåregnelig. Grunnmuren skulle etter kjøperens syn hatt tilstandsgrad 3 (alvorlig avvik). Kjøperen mente også at selger og takstmannen hadde gitt mangelfulle opplysninger om bakkekranen.

Selskapet, som var selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), avviste kravet. Det viste til at setninger var beskrevet i tilstandsrapporten, og at selger ikke kjente til feil ved bakkekranen. Selskapet mente heller ikke at det var sannsynliggjort at kranen var defekt da risikoen gikk over til kjøperen.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda sluttet seg til det, men var noe mer i tvil om grunnmuren enn om kranen.

Bakkekranen: Feilen var påregnelig ut fra opplysningene om at ledningene var gamle og kunne svikte plutselig.

Grunnmuren, påregnelighet: Det var utvilsomt gitt konkrete risikoopplysninger om setninger. Spørsmålet var om skaden likevel gikk ut over det kjøperen kunne vente (avhendingslova § 3-2 første ledd). Nemnda mente kjøperen ikke hadde sannsynliggjort det. Det var uklart om setningene fortsatt pågikk, og hvor stor fare for sammenbrudd det var. Skaderapporten omtalte det bare kort og viste ikke behov for utbedring utover at grunnmuren burde hatt tilstandsgrad 3.

Grunnmuren, selgers kunnskap (avhendingslova § 3-7): Kjøperen mente selger hadde holdt tilbake at et tre var fjernet nær muren i 1985 for å unngå at «bulen» ble påvirket. Nemnda mente selger ikke hadde plikt til å opplyse om en situasjon fra egen overtakelse som ikke hadde utviklet seg siden. Nemnda fant det sannsynlig at selger hadde slått seg til ro med at forholdet var stabilt. Nemnda så heller ikke grunnlag for at en feil hos takstmannen kunne føre til ansvar for selger.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et konkret varsel om setninger i tilstandsrapporten tar mye av grunnlaget for et krav, selv om skaden viser seg å være verre enn ventet. Det avgjørende blir om du kan dokumentere at skaden går utover det som ble opplyst, for eksempel at bevegelsen pågår og hvor alvorlig den er. En skaderapport som bare mener at tilstandsgraden burde vært høyere, er ikke nok.

Saken viser også at selger ikke må opplyse om gamle forhold som ikke har endret seg, når det er gitt opplysninger om setninger.

Kort oppsummert

• Grunnmuren buler og bakkekranen var defekt i en enebolig fra 1979.
• Setninger og eldre ledninger var opplyst om ved salget, og kjøperen dokumenterte ikke at skaden gikk utover dette.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen fikk ikke dekket utbedringskostnadene.