Ustabil varmepumpe og ikke-godkjent fasade: delvis medhold (FinKN 2025-358)

Hva saken gjaldt

Boligen var en ærverdig enebolig fra 1932 over fire plan med integrert garasje. Den ble solgt for 5 000 000 kroner i november 2022, og kjøperen overtok 14.3.23. Salgsoppgaven fortalte at huset hadde moderniseringsbehov, men at det var jevnlig vedlikeholdt, blant annet med ny varmepumpe. Tilstandsrapporten ga varmesentralen TG 1 (ingen eller små avvik). Salgsdokumentene sa også at det ikke fantes ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse i kommunens arkiver, og at kjøperen overtok risikoen for eventuelle ulovlige tiltak.

I egenerklæringen (skjemaet der selger svarer på spørsmål om boligen) svarte selger nei på spørsmål om endringer eller utbygging siden byggeåret. Selger hadde overtatt huset i 2005 etter foreldrene og hadde ikke bodd der siden 1972.

Etter overtakelsen fant kjøperen at fasaden var endret siden byggeåret. Kjøperen viste til større vinduer og en ny mur, og kommunen hadde ikke godkjent endringene. Varmepumpen ble ustabil og laget støy. Et firma fant at viften i innedelen vinglet, trolig på grunn av en bøyd aksel, og anbefalte å bytte hele varmepumpen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 97 023 kroner, pluss forsinkelsesrente. Kravet omfattet 48 654 kroner til arbeid med å søke om godkjenning av fasaden, 13 100 kroner i søknadsgebyr og 35 269 kroner for ny varmepumpe. Kjøperen mente at eiendomsmegleren burde ha oppdaget avviket, fordi megleren hadde de opprinnelige tegningene, og at selger måtte kjenne til varmepumpens tilstand.

Boligselgerforsikringen dekker slike krav mot selger. Selskapet, Fremtind Forsikring AS, avviste kravet. Det viste til at det ikke var et åpenbart misforhold mellom faktisk og godkjent tilstand, og at kjøperen var advart om at ferdigattest manglet. Selskapet mente også at varmepumpen ikke var en mangel.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enstemmig og delte saken i to.

For fasaden fant den ingen mangel. Megleren hadde ikke opptrådt slik at det ga ansvar, og det var uansett klart at manglende opplysning ikke kunne antas å ha påvirket avtalen (vilkåret i avhendingsloven § 3-7). Nemnda la vekt på at salgsdokumentene hadde opplyst om at ferdigattest og brukstillatelse manglet, og at fasadeendringene var begrenset i art og omfang.

For varmepumpen fant nemnda en mangel etter § 3-2 første ledd, altså at boligen ikke var slik kjøperen kunne vente. Det var ikke uten videre klart at pumpen kunne repareres lokalt eller innvendig, og nemnda mente derfor at kjøperen kunne få dekket hele utbedringskostnaden, jf. § 4-12 andre ledd.

Prisavslaget ble satt til 25 269 kroner. Beløpet er etter fradrag for egenandel, jf. § 3-1 fjerde ledd. Kjøperen fikk også forsinkelsesrente fra påkravstidspunktet.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en ikke-godkjent endring ikke uten videre gir krav, særlig når salgsdokumentene har sagt at ferdigattest mangler og kjøperen har tatt risikoen. En liten endring veier lite.

Den viser også at en bygningsdel med TG 1 gir kjøperen grunn til å vente at den virker. Når reparasjon er usikker, kan hele kostnaden for ny del dekkes. Fradraget for egenandelen kan gjøre at det som blir igjen er langt lavere enn kravet.

Kort oppsummert

• Kjøperen fant en fasade som ikke var godkjent av kommunen og en ustabil varmepumpe som støyet.
• Nemnda fant ingen mangel ved fasaden, fordi det var opplyst at ferdigattest manglet, men mangel ved varmepumpen.
• Kravet var 97 023 kroner, og kjøperen fikk delvis medhold med 25 269 kroner i prisavslag.