Enebolig fra 1971 mindre enn oppgitt: delvis medhold (FinKN 2025-1085)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1971 i Troms, solgt for 2,3 millioner kroner. Det ble ikke laget salgsprospekt, men kjøper fikk en tilstandsrapport og en egenerklæring (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen). Tilstandsrapporten oppga totalt 180 m², fordelt på 130 m² primærrom (P-rom, altså rom for daglig opphold) og 50 m² sekundærrom (S-rom, for eksempel kjeller og bod).

Kjøper oppdaget først da han skulle tegne en forsikring, at boligen var mindre enn oppgitt. En senere arealmåling viste totalt 162,9 m². Av dette var P-rom 113,7 m², mens S-rom var 49,3 m². Det var altså primærrommene som avvek mest.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 250 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 6 250 kroner for dokumentavgift og forsinkelsesrente. Han mente utmålingen ikke skulle gjøres som en ren utregning, men ut fra hvor mye P-rom som manglet. Kjelleren skulle ikke telle med.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, erkjente mangelen. Det mente at prisavslaget etter fast praksis skulle regnes matematisk og deretter justeres skjønnsmessig, og at prisen per kvadratmeter alene ikke bestemmer verdien. Selskapet mente kravet ikke kunne overstige 144 000 kroner.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enig i at det var en mangel, fordi arealet var mindre enn opplyst. Spørsmålet var hvor stort avslaget skulle være.

For det første kan nemnda gå bort fra en ren matematisk utregning, men da må det finnes konkrete holdepunkter. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) mente først at slike holdepunkter var for svake, og landet på 160 000 kroner.

For det andre la kjøper senere frem en ny vurdering fra en megler. Megleren hadde vært på befaring og kjente området. Vurderingen mente at boligen med riktig areal var verdt 2 000 000 til 2 100 000 kroner på salgstidspunktet. Det ga et verditap på omtrent kjøpers krav.

For det tredje fant nemnda at megleren hadde regnet på flere måter med ulike resultater, og at det var uforklart hvorfor de avvek fra hovedvurderingen. Nemnda mente derfor at avslaget uansett måtte settes etter et skjønn. Beløpet ble 200 000 kroner, og kjøperens egenandel ble ikke trukket fra. Dokumentavgift ble erstattet med 5 000 kroner, fordi forholdet lå innenfor selgers kontroll. Forsinkelsesrente ble også tilkjent. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et arealavvik kan gi rett til prisavslag selv når selskapet ikke bestrider mangelen. Da handler striden om beløpet.

Standardutregningen er utgangspunktet, men den kan fravikes når det foreligger konkret dokumentasjon. Vurderinger fra en megler som har vært på befaring og kjenner lokalmarkedet, veier tyngre. Uforklarte forskjeller mellom flere utregninger svekker vurderingen.

Kort oppsummert

• Enebolig fra 1971 hadde 113,7 m² P-rom, mens 130 m² var oppgitt.
• Mangelen var ubestridt, og striden gjaldt bare hvor stort prisavslaget skulle være.
• Kjøper fikk delvis medhold: 200 000 kroner i prisavslag av de 250 000 som var krevd.