Tak, terrengfall, skjeve gulv og el-anlegg : delvis medhold (FinKN 2026-1001)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Telemark, oppført i 1966 og tilbygd i 1977. Den ble solgt for 4,95 millioner kroner ved kjøpekontrakt datert 26.10.22, og kjøperen overtok 15.12.22. Selger hadde bodd der i 22 år. Salgsoppgaven kalte boligen spennende og innholdsrik, og tilstandsrapporten beskrev normal standard og jevnlig vedlikehold. De fleste bygningsdeler fikk TG 1 (ingen eller små avvik). Overflater og el-anlegg fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak).

Taket var opplyst som skiftet i 2020, og taktekkingen fikk TG 0 (ingen avvik og nytt). Selger hadde krysset av for at det fantes samsvarserklæring (dokumentasjon på at elektrisk arbeid er utført etter reglene) for el-anlegget. Tilstandsrapporten viste til at terrenget rundt boligen var skrånende.

Etter overtakelsen reklamerte kjøperen (meldte fra om kravet) på blant annet setningsskade, manglende samsvarserklæring, feil ved taket, bod og entre uten byggemelding, og store svanker i gulvet. En takstmann engasjert av kjøperen kom med utbedringskostnader for hvert forhold.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 489 050 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrenter. Kjøperen mente at opplysningene i salgsdokumentene gjorde forholdene upåregnelige, at taket brøt offentlige krav, og at selger hadde gitt en uriktig opplysning om samsvarserklæring.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen, avviste kravet. Det mente at kjøperen hadde reklamert for sent på taket, at det ikke var mangler, og at det var opplyst om sprekk i mur, TG 2 på overflater og drenering, og både faglært og ufaglært arbeid på el-anlegget. Det mente også at kravet om bod og entre var reklamert for sent.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) fant mangler på tak, terreng og gulv, men ikke på samsvarserklæring. Nemnda var enig, bortsett fra på ett punkt.

For det første var det mangler på tak, terrengfall og skjeve gulv (avhendingsloven § 3-2). Positive opplysninger ved salget, som at taket var nytt og tett med TG 0, gjorde at kjøperen kunne vente mer. Nemnda mente også at kjøperen hadde reklamert i tide på taket.

For det andre kom nemnda til en annen konklusjon enn sekretariatet om el-anlegget. Selger hadde krysset av for at samsvarserklæring fantes, men den fantes ikke. Kjøperens takstmann mente at det måtte gjøres kontroll for å få utstedt en ny. Det var en mangel.

For det tredje var det ikke mangel ved setningsskaden og bod og entre. Byggetegninger, opplysninger og en uttrykkelig risikooverføring til kjøperen om rom som ikke var byggemeldt, talte mot kravet.

Ved utmålingen la nemnda til grunn 75 000 kroner for terrengfall, 70 000 kroner for gulv og 37 500 kroner for samsvarserklæring. For taket satte nemnda kostnaden til 137 500 kroner, siden en post på 62 500 kroner for usikkerhet ikke var sannsynliggjort som nødvendig utbedring. Det ble gjort et visst fradrag for standardheving (at kjøperen får bedre bygningsdeler enn avtalt), særlig for gulvene, og for kjøperens egenandel. Prisavslaget ble 275 000 kroner. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at positive opplysninger om standard og alder, som nytt tak med tilstandsgrad 0, gir kjøperen grunn til å vente mer enn ellers. Egenerklæringen teller også. Når selger krysser av for at dokumentasjon finnes, og den ikke gjør det, kan det bli en mangel selv om arbeidet i seg selv er utført av fagfolk.

Saken viser også at kostnadstall må være sannsynliggjort post for post. Beløp for usikkerhet ble strøket, og fradrag for standardheving gjør at prisavslaget kan bli lavere enn de rene utbedringskostnadene. Rom som er opplyst som ikke byggemeldte, gir derimot svakt grunnlag for krav.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 489 050 kroner for feil ved tak, terrengfall, gulv, setning, el-anlegg og bod og entre.
• Nemnda fant mangel på tak, terrengfall, gulv og samsvarserklæring, men ikke på setningsskade og bod og entre.
• Kjøperen fikk delvis medhold, med et prisavslag på 275 000 kroner pluss forsinkelsesrenter.