Kjellerråte og dårlig drenering i bolig fra 1935: ikke medhold (FinKN 2025-1086)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1935, solgt for 5,35 millioner kroner i august 2022. Det var opplyst at boligen var oppgradert de senere årene, men at kjøperen måtte regne med enkelte oppgraderinger. Selger hadde i egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) svart ja på om han kjente til problemer med drenering og fukt i kjelleren. Han skrev at det ikke var drenering eller fuktsperre på tre sider av huset, og at det var fuktinnslag der gulvet ikke var støpt.

Tilstandsrapporten var like tydelig. Drenering fikk TG 3 (alvorlige avvik som krever tiltak). Det stod at dreneringen hadde begrenset effekt, at levetiden mer enn halvveis var oppbrukt, og at redrenering ikke kunne utelukkes. Rom under terreng, veggkonstruksjon og etasjeskille fikk lys TG 2 (avvik som ikke krever umiddelbare tiltak). Grunnmur og fundamenter fikk mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Etasjeskillet fikk sin tilstandsgrad på grunn av målte høydeforskjeller.

Høsten 2024 oppsto det et rørbrudd. Da ble det funnet store fukt- og råteskader i kjelleren, blant annet råte i trebjelkelaget mellom første etasje og kjeller. En skadetakstmann pekte på manglende lufting av kjelleren som hovedårsak og anslo utbedringen til 262 500 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) tilsvarende utbedringskostnadene. Det var lagt frem et pristilbud på 258 000 kroner. Kjøperen mente skadene var upåregnelige ut fra opplysningene ved salget. Etasjeskillet hadde bare fått lys TG 2, og høydeforskjellen hadde ingen sammenheng med råten.

Selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøperens krav mot selger) ble drevet av HDI. Selskapet mente kjøperen hadde reklamert for sent (klaget for sent etter at feilen ble oppdaget eller burde vært oppdaget). Det pekte også på risikoopplysningene og boligens alder. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Flertallet mente det ikke var noen mangel. Tre ting veide tyngst.

For det første hadde kjøperen fått konkrete risikoopplysninger om dreneringen og om fukt i kjeller. Alderen på dreneringen var ikke oppgitt, og da må kjøperen regne med at den kan være fra byggeåret. Kjøperen var også bedt om å overvåke kjelleren jevnlig og sørge for god ventilasjon.

For det andre vurderes en mangel ut fra hele bildet av opplysninger, ikke bare det som gjelder akkurat den delen som ble skadet. Selv om ingen opplysning handlet om råte i etasjeskillet, lå skadene innenfor det kjøperen med rimelighet kunne vente.

For det tredje talte boligens alder mot kjøperen. Boligen var 87 år gammel ved salget, og byggeskikken fra oppføringsåret avviker fra dagens.

Mindretallet kom under tvil til motsatt resultat. Det mente at ingen opplysninger gjaldt råte i etasjeskillet, at målingen av høydeforskjeller ikke hadde sammenheng med råten, og at de sakkyndige ikke knyttet skaden til dreneringen. Mindretallet mente også at reklamasjonen var i tide, siden kjøperen klaget under en måned etter at skaden ble oppdaget. Flertallet tok ikke stilling til reklamasjonsspørsmålet.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at tydelige advarsler om drenering og fukt i kjelleren kan gjøre det vanskelig å kreve prisavslag for senere fuktskader, også skjulte skader og også når selve skaden ikke er nevnt. Jo eldre boligen er, jo mer må kjøperen regne med. Sakens utfall var likevel ikke gitt, siden nemnda delte seg.

Opplysninger fra selger og takstmann om kjeller, drenering og fuktnivå leses samlet. Da er det avgjørende hva som faktisk ble sagt om den delen av boligen som senere ble skadet, og hva som var påregnelig ut fra alt kjøperen fikk vite.

Kort oppsummert

• Store fukt- og råteskader i kjelleren i en enebolig fra 1935, krav om prisavslag basert på et anslag på 262 500 kroner.
• Flertallet mente skadene lå innenfor det kjøperen kunne vente etter tydelige opplysninger om manglende drenering og fukt, og ga selskapet medhold.
• Kjøperen nådde ikke frem. Avgjørelsen var uenig, og mindretallet mente det var en mangel.