Råte, kledning og ildsted i enebolig fra 1958: ikke medhold (FinKN 2026-635)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig oppført i 1958/59, solgt for 4,4 millioner kroner og overtatt 26.9.24. I tilstandsrapporten fikk de fleste bygningsdelene mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Takkonstruksjonen og loftet fikk TG 3 (store eller alvorlige avvik), og noen deler fikk TG 1. I egenerklæringen (selgers skjema om det hun vet om boligen) hadde selger svart nei på spørsmål om feil ved bad, ildsted og pipe, lekkasjer og råteskader.

Etter overtakelsen fant kjøperen flere forhold. Kledningen var feilmontert, og spikrene stakk gjennom vindsperren. Det var råteskader i vegg og tak på to soverom i andre etasje. Det var mugglukt på badet i andre etasje, og gulvvarmen virket ikke som den skulle. Ved feiertilsyn 28.10.24 fikk kjøperen pålegg om å rette flere avvik ved ildsted og skorstein.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) etter boligselgerforsikringen, tilsvarende utbedringskostnadene i to rapporter fra takstmenn. Kjøperen mente boligen avvek fra det avtalte og fra det hun kunne forvente, og at egenerklæringen var uriktig og mangelfull.

Selskapet godtok etter hvert at kledningen var en mangel, men avviste resten. Det mente at kjøperen hadde reklamert for sent på ildsted og skorstein (reklamasjon er meldingen til selger eller forsikringsselskapet om at du krever noe på grunn av en mangel). Det mente også at det ikke var vist at badet måtte utbedres.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde alt gitt kjøperen delvis medhold. Kjøperen brakte likevel saken inn for nemnda, fordi hun ville ha mer.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet på fire punkter.

For det første kledningen. Her var det en mangel etter avhendingslova § 3-2, og prisavslaget ble satt til 150 000 kroner. Utbedringskostnadene var lagt til grunn med 425 901 kroner. Det ble likevel gjort et stort fradrag, fordi kjøperen får helt ny kledning som er bedre enn den gamle. Fradraget var snaut to tredjedeler.

For det andre råteskadene. Nemnda mente at de ikke var mangler etter avhendingslova. Den viste til to tidligere avgjørelser med tilsvarende utfall.

For det tredje ildsted og skorstein. Nemnda mente kjøperen fikk nok kunnskap om avvikene ved tilsynet 28.10.24. Reklamasjonen kom først 20.2.25, og det er utenfor fristen i § 4-19 første ledd. Kravet var dermed tapt. Kjøperen hevdet at hun hadde klaget muntlig, men det endret ikke bildet.

For det fjerde badet. Tilstandsrapporten sa uttrykkelig at rommet burde pusses opp i sin helhet på grunn av avvik og alder. Da hadde ikke kjøperen grunn til å regne med et bad i bedre stand.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at reklamasjonsfristen kan gå fra deg selv om du mener du har en god sak. Fristen begynner å løpe når du har eller burde ha kunnskap om forholdet. Det kan være ved et tilsyn, ikke først når du har fått en rapport eller et pristilbud. Nesten fire måneder var for lenge her.

Saken viser også at en tydelig anbefaling i tilstandsrapporten, for eksempel om at et bad bør pusses opp, gjør det vanskelig å kreve at rommet skulle vært i bedre stand. Og selv når en mangel er godtatt, kan prisavslaget bli langt lavere enn kostnaden, hvis utbedringen gir deg noe bedre enn du kjøpte.

Kort oppsummert

• Enebolig fra 1958 med feilmontert kledning, råteskader, et bad og feil ved ildsted og skorstein.
• Bare kledningen var en mangel, med 150 000 kroner i prisavslag som selskapet hadde godtatt.
• Selskapet fikk medhold, fordi de øvrige forholdene enten ikke var mangler eller var meldt for sent.